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管理規約の改正を考えて見ましょう

2006年04月06日

稲津 喜久代(あおぞら司法書士法務総合事務所)

管理規約についてじっくり考えてみましょう

 人が住んで数年も経つと、マンション毎の独自性というものが、多かれ少なかれ出てきます。
 そういった違いが生じる原因というのは、立地であったり居住者層であったり、さまざまなのでしょうが、にも関わらず、マンションの根本規則である管理規約というのは、画一的なものであるのが現実です。

 もっとも、管理規約の規定の中には画一的であるべき部分も相当ありますから、典型的規約が常に良くないわけではありません。

 ただ、自分の住んでいるマンションについて考えた場合、標準的規約では何か足りなかったり、もう一つ適合しない、と思うことがきっとあるはずです。

 必ずしも改正、というところまで踏み込まなくても良いかも知れませんが、特に新築物件購入後、数年を経たならば、その時の目線で管理規約を見直してみるべきでしょう。

どのような改正が考えられるか。

 管理を適正に行うためには、何より管理組合がある程度活動しているというのは不可欠な要件です。

 管理組合を活性化するためにはどのような点が重要でしょう。

まずは総会が実質的意味合いをもっているか確認する必要があります。
 総会の招集は、原則として1週間以上前に会議の目的を示して区分所有者が予め届け出た場所に通知してすることになっていますが、規約によって建物内に掲示してする方法を選択することもできます。また、通知した事項以外は会議の目的にできないのが原則ですが、この点についても規約によってある程度修正することができます。
 上記のような規約の規定は、総会の開催を容易ならしめるもので、総会を運営する執行側からすると非常に便利で使い勝手のよう規定なのですが、執行側以外の人の総会への関心を薄める側面があることも否定できません。

 また、役員任期についても、1年なり2年なりと定められ、重任を妨げない、としている規定が一般的なのでしょうが、上述の総会招集手続きの簡便化と相まって、一部固定役員が事実上総会を形骸化せしめる手段となっているやもしれません。
 このようなマンションでは、招集手続きや議決要件を厳格化し、役員の重任をある程度制限する規定を設ける必要があるでしょう。

 あるいは、当初はペット不可とされていたマンションでも、居住者の年齢層があがり、子供達が独立するにつれ、ペットを飼いたいという要求が高まってくることもあるでしょう。
 そのような場合に、どの種類のペット、どのような飼い方ならよいかを定めるのも規約変更の重大や役割です。

マンションの在り方を変えることも

 少し大掛かりな事例ですと、マンション共用部分の一部を物理的に改造したり、空き部屋を管理組合で買い取って規約共用部分たる集会室とした例などがあります。
 実際、活発な組合活動をしようとしても拠点となる場所がないと、なかなか難しいものです。集会室は、マンション内のコミュニケーション向上のためには是非とも確保したいものです。
 
 他にも、共用部分の使用方法なども、現実と照らし合わせてみて規定が妥当がどうか検討してみるのも良いでしょう。
 規約と現実の使用方法に大きなギャップがあり、それを皆が黙認している状態というのは、決していい状態ではありません。規約を軽視する風潮を生み出しかねません。

 現実を後追いして変更を重ねるのも良いわけではありませんが、自分達にとっての最適を議論を重ね見いだして行く、その過程こそ大事ですので、なんとなく「まあ、いいか」で済まさないように、皆が自分のマンションに関心を抱き続けるようにしなければなりません。



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