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「アウトレットマンション」の元の売主は破綻の可能性も?

2009年07月14日

※このコラムでは売主が変わり、再販するマンションを「アウトレットマンション」と定義します。

「アウトレットマンション」は売れ残りのマンションをまとめて他の不動産業者に販売することにより市場に供給されます。

元の売主から新売主への販売価格は、定価の50%程度。
明らかに損切り価格です。

元の売主は何故そのように損をしてまで手離すのでしょうか。

圧倒的に多いのは、元の売主が資金繰りに困っているというケースです。

マンション事業は竣工完売を目標に事業計画を立て、資金繰りをします。
青田売りの場合、建物が完成するまでは、宅建業法により最大でも売買代金の20%の手付金しか回収できません。しかし、多くのデベロッパーは10%の手付金しか回収できていません。
残りの90%はマンションが完成した時に回収できる金額なのです。

マンションが完成すると、用地を仕入れた際の借入金の返済や建築代金の支払いが生じます。

もし、完成時には売れ残りがあるということを想定せずに、資金繰りをしていたら、それは大幅に狂ってしまいます。

そこで、少しでも早期に資金回収をするために、損をしてでも一括で他の不動産業者に販売してしまうのです。

売れ残りの住戸を一括で手離す元の売主の経営状態は、良いとは言えないケースがあります。

万が一、元の売主が倒産してしまったら、保証の問題が生じます。
それはどういうことかというと、10年間の基本構造部分の保証に関することです。
基本構造部分は共用部分です。
もし、基本構造部分に瑕疵があった場合、元の売主からの購入者も新売主からの購入者も2社に対して補修を請求することになるでしょう。
その際、1社が破綻していた場合、残りの1社が補修をしてもらえるかを明確にする必要があるのです。

売買契約書や重要事項説明書にそのような記載はほとんどないと思います。
最終的に10年保証の履行はどうなるのかを確認してください。
但し、10月1日以降の引渡し分に関しては、「瑕疵担保履行法」が施行されますので心配はありませんが。。。

2009年07月14日 | トラックバック (0)

 
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