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第328回 取引態様と報酬−手数料−

まぐまぐ殿堂入り

2011. 07. 04

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     取┃引┃態┃様┃と┃報┃酬┃−┃手┃数┃料┃−┃
     ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛

不動産の売買に関わる宅建業者には、「売主」「媒介」「代理」の3種類が
あります。

その売買に対して宅建業者が3種類の内、どの立場で関与するかを「取引態様」
といい、広告や契約書などに記載する必要があります。

宅建業者が「売主」の場合、自らが所有している不動産を「売主」となって
売却をすることですね。

新築マンションでは、マンションデベロッパーが「売主」に当たります。
中古マンションで宅建業者が「売主」となる場合は、マンションを自ら宅建業者が
買い取って再販する場合です。

「媒介」とは、宅建業者が売買について、「売主」と「買主」との間に立って、
取引成立に向けて活動するという意味です。

みなさんがよく耳にする「仲介」は「媒介」と同じ意味です。

「代理」は「売主」または「買主」の「代理人」となって売買を行うことです。

「媒介」も「代理」も「売主」と「買主」の間に入って売買を成立させるという
点では同じですが、決定的な違いが二点あります。

一つは「媒介」は売買の「立会人」となりますが、「代理」は「当事者(「売主」
または「買主」)の代理人」となりますので、当事者に代わって売買契約書などに
「代理人」のハンコで調印できるのです。

仮に「売主」の「代理人」の場合、売買契約書に「売主」のハンコがなくても
「代理人」のハンコがあれば、その売買契約書は有効となります。

そして、もう一つの違いは「報酬(手数料)の規定」の扱いが異なるという
点です。

「媒介」の場合、「売主」または「買主」からの報酬の上限は、売買価格の
200万円以下の部分は・・・・・・・・・・・・・・・・5/100
200万円を超え400万円以下の部分は・・・4/100
400万円を超える部分は・・・・・・・・・・・・・・3/100
で、400万円を超える物件は、
売買価格×3%+6万円+消費税
です。

「売主」から売却を依頼された宅建業者Aが自分で「買主」を探せず、他の宅建
業者Bが「買主」探した場合の報酬の上限は、A、Bそれぞれが
売買価格×3%+6万円+消費税
です。

「売主」から売却を依頼された宅建業者Aが直接「買主」も探した場合は、
「売主」「買主」双方から報酬を得ることができますので、
(売買価格×3%+6万円+消費税)×2=売買価格×6%+12万円+消費税
が報酬の上限となります。

「媒介」の場合は「売主」または「買主」の報酬の上限を超えることはできません。
従って「買主」から売買価格×2%+消費税の報酬しか得られなかったといっても
「売主」から売買価格×4%+12万円+消費税の報酬を得ることはルール違反と
なります。

あくまでも一方からの報酬の上限は、売買価格×3%+6万円+消費税です。

一方、「代理」の場合の報酬は、一つの取引で「媒介」の場合の片手分(「売主」
または「買主」の一方分の報酬)の2倍が限度となります。

従って、「売主」と代理契約をした宅建業者は「売主」から
(売買価格×3%+6万円+消費税)×2
の報酬を受け取った場合、「買主」からは報酬を受け取れないということです。

新築マンション販売の場合の「販売代理」業者は「売主」から報酬を得てますが、
その金額は一般的に売買価格×3%+消費税で、「買主」からの報酬はゼロです。

しかし、ルール上では「買主」から売買価格×3%+12万円+消費税の報酬を
受け取ることもできるということになります。


★──────────── 今日のおさらい ────────────★

宅建業者は「売主」「媒介」「代理」の取引態様を明示する必要があります

 「媒介」の報酬の上限は一方から(売買価格×3%+6万円+消費税)
「代理」の報酬の上限は一つの取引で(売買価格×6%+12万円+消費税)

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