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ピックアップ!住宅ローン減税、改正点と注意点

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住宅ローン減税が変わります

昨年末に平成19年度自民党税制改正大綱が発表されました。企業減税が目立つ内容でしたが、いくつか個人の住宅に関係する項目も掲載されていました。

例えば、新しく創設される「住宅バリアフリー改修促進税制」では、ローンを借りて手すりの設置などのバリアフリー工事を行った場合に減税措置が設けられる予定です。また、昨年末で適用期限切れとなるところだった、損失を抱えて自宅を売却した場合の税制上の救援措置が、3年間延長される予定です。さらには、住宅用家屋の登録免許税軽減措置も2年延長される見込みです。

しかしそんな中でも住宅購入を検討中の皆さんに特に影響が大きいと思われる改正項目は、「新しい住宅ローン減税」制度が創設されることではないでしょうか。平成19、20年に自宅を購入予定の方は、従来の住宅ローン減税制度とこの新しい住宅ローン減税制度との間で、有利不利を判定して適用することになります。

住宅ローン減税というのは、医療費控除などの「所得控除」ではなく「税額控除」であるため、該当すると非常に節税効果が大きいです。そこでまずは、住宅ローン減税の適用要件からみていきたいと思います。

住宅ローン減税の適用要件

住宅ローン減税を受けられるのは、合計所得金額が3,000万円以下の方です。そして新築・中古に関わらず床面積が50平方メートル以上のマンションや戸建てを購入して、その購入のために返済期間10年以上の借入金がある場合に適用が受けられます。ちなみに中古物件の場合は、原則築年数に制限があります。耐火建築物で築後25年以内、耐火建築物以外で築後20年以内となっていますので、ご注意ください(平成17年度税制改正によって、築年数が経過していても、地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していれば対象となりました)。

また今年から適用を受けようとお考えの場合には、年末までに入居していないといけませんので、住民票の移動も年末までに実行することをお忘れなく。さらに年末にローン残高がないと適用が受けられませんので、ローンの実行を年内に行ってもらうことも覚えておいてください。また一定のリフォーム費用も、住宅ローン減税の対象となる場合があります。

どれくらい税金が戻るのか?

それでは、住宅ローン減税の対象となった場合に、どれくらい税金が戻ってくるのでしょうか?まずは従来からある住宅ローン減税の場合で計算してみます。

住宅ローン減税の適用要件を満たすと、10年間減税措置を受けられます。減税額の計算は、大まかには年末ローン残高と物件購入価格を比べてその小さいほうの金額に以下に掲げる割合(図A参照)を掛けることにより求められます。

例えば、平成19年に5,000万円のマンションを買って入居も済ませ、その購入費用のうち4,000万円を銀行からの35年ローンでまかなったとします(年末ローン残高3,950万円>2,500万円 ∴2,500万円)。すると、住宅ローン減税額は、2,500万円×1.0%=25万円となります。つまりこの場合、25万円の減税を享受できる可能性があるということです。可能性があるとはどういうことかというと、例えばその住宅ローン減税を受ける方のローン減税前の税金が20万円であれば、確定申告等を通じて20万円は税金が戻ってきますが、残りの25万円−20万円=5万円は切り捨てになるからです。


図A<従来からある住宅ローン減税>


居住年 控除期間 借入金の年末残高 最大控除額 適用年及び控除率
平成16年 10年間 5000万円以下の部分 500万円 1年目から10年目まで借入金残高の1.0%
平成17年 10年間 4000万円以下の部分 360万円 1年目から8年目まで1.0%、
9年目および10年目は0.5%
平成18年 10年間 3000万円以下の部分 255万円 1年目から7年目まで1.0%、
8年目〜10年目は0.5%
平成19年 10年間 2500万円以下の部分 200万円 1年目から6年目まで1.0%、
7年目〜10年目は0.5%
平成20年 10年間 2000万円以下の部分 160万円 1年目から6年目まで1.0%、
7年目〜10年目は0.5%

平成19、20年入居の方は選択性

平成19年からは、国から地方へ税源が移されることにともなって、所得税と住民税の税率が変更となります。変更とはいっても合算税率では同じになっていますので、皆さんのトータルの税金に影響することはありません。ただし「住宅ローン減税」制度には影響します。というのは、「住宅ローン減税」制度は「所得税」を減税する制度であって「住民税」を減税する制度ではないからです。

そこで今回の税制改正では、「新しい住宅ローン減税」制度を創設して、国から地方への税源移譲にともなって住宅を買われた方が不利にならないような措置がとられました。平成19、20年に居住を開始した場合には、先ほどの表Aと以下の表Bとで、どちらか有利になるほうを選ぶことができるようになります。


図B<新しい住宅ローン減税>

居住年 控除期間 借入金の年末残高 最大控除額 適用年及び控除率
平成19年 15年間 2,500万円以下の部分 200万円 1年目から10年目まで0.6%、
11年目から15年目は0.4%
平成20年 15年間 2,000万円以下の部分 160万円 1年目から10年目まで0.6%、
11年目から15年目は0.4%

手続きや必要書類

住宅ローン減税の適用要件や減税額、ご理解できましたか。特に平成19、20年に住宅を購入予定の方は、税制改正事項も忘れないでくださいね。

それでは次に、住宅ローン減税の手続き面をみていきたいと思います。まず、住宅ローン減税の適用を受ける最初の年というのは、確定申告が必要となります(ちなみにサラリーマンの場合、翌年以後は年末調整で適用可能です)。確定申告は原則翌年2月16日から3月15日ですが、還付申告(住宅ローン減税の確定申告は通常還付申告となる)については、翌年1月1日から申告できます。

また確定申告(還付申告)時には、税務署で用意されている確定申告書の「住宅借入金等特別控除欄」及び「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」に必要事項を記載しないといけません。確定申告時期には、税務署などが無料の税務相談会なども実施していますので、それらを利用されることをお勧めします。そしてその確定申告書(還付申告書)には、以下の図Cにかかげる添付書類が必要になります。

図C 住宅ローン減税に必要な書類(1年目のみ)

住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署にあります)
住民票
住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書(住宅ローンが2ヶ所以上の場合は全て必要、銀行より送られてくる)
登記簿謄本又は登記事項証明書
売買契約書のコピー(印紙の確認を)
給与所得の源泉徴収票(原本が必要、会社よりもらう) など


【知っ得情報1】5年間さかのぼれる

最後に、住宅ローン減税についての「知っ得情報」を2つお伝えします。

1つ目は、過去の住宅ローン減税の申告忘れについてです。先ほど確認したように、住宅ローン減税の適用を受けようとすると、原則居住年の翌年3月15日までに確定申告をしなければなりません。そこでもし、最初の確定申告をし忘れた場合どうなるのか、税務上の救済措置はあるのかないのか?

答えは、税務上の救済措置はあります。具体的には、住宅ローン減税の申告忘れについては、過去5年間さかのぼって税金の還付を受けることができます。

【知っ得情報2】転勤しても大丈夫

もう1つの住宅ローン減税の「知っ得情報」は、「転勤後の再適用」についてです。平成15年3月31日までは、転勤をして購入した住宅に居住しないことになった場合については、例えその後その住宅に再居住しても、住宅ローン減税の適用は受けられませんでした。それが、平成15年税制改正によって、平成15年4月1日以後の転勤については、転勤前に税務署へ「転勤による転居である旨の申請書」を提出することによって、転勤後に住宅ローン減税の再適用が可能になりました。覚えておいてくださいね。

ちなみに、単身赴任の場合は、転勤期間中も住宅ローン減税の適用は可能となりますので合わせて覚えておいてくださいね。

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