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質問 築31年の中古マンション
質問者:kante222 さん 質問日時:2006-02-13 14:53:52 回答件数:5
こんにちわ。
現在都心部の賃貸住宅に住んでおりますが、出産を控え、仕事を継続をするためにも、実家の近くで、駅前のマンション購入を検討しています。対象物件は昭和49年の鉄骨鉄筋のマンションです。大規模に開発された220戸6棟のマンションで、南向き、エレベーターの止まらない階です。
ローンなしで購入できること、10年以内に戸建てを建てたいこと、駅前5分のマンションで空きがあるのがこの物件しかないことで、購入を検討しておりますが、この古さのマンション購入は、正直いかがなのでしょうか。また、購入の際確認すべき項目を教えてください。
尚、駅前7分の築5年のマンションも候補に上がっています。こちらは、前述に比べ、面積は同じで価格が2.3倍です。
回答 築31年の中古マンション
回答者:不動産鑑定士 回答日時:2006/02/14 21:22:29
 不動産鑑定士の菊池浩史です。いつもお世話になります。
 築31年のマンションということですが、建物の状況は如何ですか。建替や大規模修繕の話が出ていませんか。その場合、入居後に修繕積立金や管理費の増額の可能性があります。建物や修繕計画の調査確認をしたほうが良いと思います。特に旧耐震基準の建物ですから、耐震診断、耐震改修、その予定に有無はどうなっているのでしょうか。
 10年後(築41年)に売却予定とのことですが、10年後の売却価格の予測は困難ですが、売却損が生じることも想定したうえで戸建住宅の購入計画を立てたほうが無難かもしれません。
 今後は、本件のような築後30年以上経過したマンションが確実に増加します。「古かろう、悪かろう、安かろう」ではない、資産価値が維持された「古かろう、でも良かろう、適正な価格」のマンションが増えることを期待しています。

質問 建設、断固反対
質問者:薫 さん 質問日時:2006-02-13 00:01:20 回答件数:5
こんばんは、薫です。
今、モデルルームの見学に、忙しくも、楽しく
出かけています。

価格発表会前なのですが、
日当たり、間取りも良く、以前に見学に行った
不動産の物件で、良い感じだと思っていたので、
価格が、見合えば、購入も考えていました。

今日、現地に視察に行ったら、建設、断固反対、
入居者には、補償料も請求しますと、
大きな旗があったのに、びっくりしました。

入居後の、トラブル(嫌がらせ)が起きないか、
補償料の請求等は、しなくてはいけないのかと心配です。

不動産との話し合いが、持たれてると思うのですが、
こういうような、トラブルがある物件は、
外したほうが、いいのでしょうか?

良い物件なだけに、そこだけが、気がかりです。
有名な不動産なので、和解してくれるように、
話をしてくれれば、いいのですが。
回答 建設、断固反対
回答者:不動産鑑定士 回答日時:2006/02/14 21:25:59
 不動産鑑定士の菊池浩史です。いつもお世話になります。
 ご質問の件ですが、近隣の方は何を根拠に建設反対、慰謝料請求と言っているのでしょうか。往々にしてごね得狙いのケースがあり、論点は建設行為に違法性があるかないかです。まして、これは建築主と近隣住民との問題であって、居住者が不法行為の加害者になる云われはないはずです。
 法的問題とは別に、この問題が尾をひけば、もしかして入居後の近隣とのコミニュティがギクシャクする恐れはあります。また、東京都国立市の国立マンション訴訟で原告は「高さ20m以上の部分を撤去せよ」という請求をしました。結果的に棄却されましたが、間接的に影響を被るということもないわけではありません。
 いずれにせよ、法的に慰謝料を請求される根拠はなく、毅然とした態度で対応されたらよろしいんじゃないでしょうか。その上で、当該マンションを購入するかどうか、ご判断して下さい。

質問 南東の角部屋と南西の角部屋どちらがおすすめですか??
質問者:けいたん さん 質問日時:2006-02-08 16:53:40 回答件数:5
分譲マンション購入考えています。専業主婦で家にいる時間がながいのですが、どちらが基本的にすごしやすいのでしょうか???11階を購入希望です。商業地域で展望自体あまりかわりません。南を向いているので、明るいとおもいますが、どちらの角部屋がおすすめでしょうか?後々は、賃貸で貸すよていです。アドバイスよろしくお願いします
回答 南東の角部屋と南西の角部屋どちらがおすすめですか??
回答者:不動産鑑定士 回答日時:2006/02/10 00:16:33
不動産鑑定士の菊池浩史です。いつもお世話になります。
 南東の角部屋と南西の角部屋を値付する場合、一般的な価格差は1%〜2%程度です。賃貸に出す場合もその程度かと思います。ただ、以前も同様な質問に回答させていただきましたが、マンションを購入する場合は住戸の向きだけでなく、次の点も併せて検討することが大切です。その上で、ご自身にとっての優先順位を踏まえてご判断されることをお薦めします。
 (1)接近性:最寄駅、都心、商業施設、教育施設等
 (2)環境:住環境、自然環境、社会的環境、嫌悪施設等の有無、将来動向等
 (3)建物:設備、内装、間取り、広さ、駐車場、駐輪場等

質問 個人で構造計算書のチェックをお願いする費用はどのくらいでしょうか?
質問者:tremblement さん 質問日時:2006-02-07 22:55:54 回答件数:5
先日、ご相談した「耐震強度の安全性の表明を拒否されます」
http://www.m-douyo.jp/question/syosai.phtml?qu_id=4531
に早速ご回答頂きました諸先生方に取り急ぎこの場をお借りして感謝申し上げます。

菊池先生から頂戴いたしましたご回答に
「安全性を確保する方法として自己負担にはなりますが、構造計算書や設計図書を専門家にチェックしてもらうことが考えられます。」とありますが

具体的にはどのくらいの費用がかかる物なのでしょうか?
私は大阪市在住なので、大阪でお願いできる会社とおおまかな費用、必要な日数などが分かれば第三者によるチェックも検討してみようかと思います。
具体的な事例をお教えいただければ幸いです。

耐震強度について売り主の部長さんに尋ねた際には厚さ30cmはあろうかという構造計算書を目の前にドンと差し出され、「わざわざ計算書まで持って出向いているのにあなたはこれを見ようともしないで話を始めた!」と叱責されたぐらいですから、実際に構造計算書の貸し出しの要求に応じてくれるかどうかは甚だ疑問ではありますが…

万一、構造計算書の貸し出しをも拒否された場合には、構造計算書が管理組合の手に置かれるまで購入者に残された術はもう何も無いという事でしょうか?

夢のマイホーム!! 「マンションってどうよ?」というのが実感です
回答 個人で構造計算書のチェックをお願いする費用はどのくらいでしょうか?
回答者:不動産鑑定士 回答日時:2006/02/10 21:28:26
 不動産鑑定士の菊池浩史です。いつもお世話になります。
 丁度、「日経トレンディ」最新号に安全住宅特集がされていたので、参考としてその内容を紹介すると次のとおりです。
 まず、設計図書のチェックは無料〜5万円、構造再計算は40万円〜300万円(日経BP社編集部が取材を基に作成した金額)、チェック機関として、(社)日本建築構造技術者協会(http://www.jsca.or.jp/index.html)、さくら事務所(http://www.sakurajimusyo.com/)が出ていました。(30分程度で構造計算の前提条件が正しく設定されているかどうかチェックして10万円前後くらいかな、という話は聞いたことがあります)但し、物件や調査内容、準備できる図書の種類によってコストや手間が違ってきます。また各調査機関で調査内容等が異なっていると思われます。必ずしも、依頼者が望む全ての内容に対応できるかどうかはわかりませんが、一度、ご確認されたら如何でしょうか。一方、構造再計算も個別性はあるものの、この金額になれば個人での対応は結構難しいかもしれませんね。
 構造計算書の提出が物件引渡時まで拒否された場合、そのチェックはちょっと難しいと思われます。

質問 東向きか東南東向き
質問者:まりん さん 質問日時:2006-02-07 18:49:48 回答件数:5
気にいった物件があり、東向きか東南東の物件どちらか迷っています。できれば南向きがいいのですが予算的に無理なので・・・
マンションで両方2階なのですが東向きの方は15階建てで前に戸建てがあります。東南東の方は6階建てで公園があり前に木が建っています。値段は30万ほどしか違わない為どちらがよいのか迷っております。
回答 東向きか東南東向き
回答者:不動産鑑定士 回答日時:2006/02/08 22:00:32
不動産鑑定士の菊池浩史です。いつもお世話になります。
 住戸の向き、主要開口部から見える景観の快適性だけを考えた場合、東南東向きの住戸の方が良さそうな印象は受けます。しかし、マンションを購入する場合は次の点も併せて検討することが大切です。その上で、ご自身にとっての優先順位を踏まえてご判断されることをお薦めします。
 (1)接近性:最寄駅、都心、商業施設、教育施設等
 (2)環境:住環境、自然環境、社会的環境、嫌悪施設等の有無、将来動
向等
 (3)建物:設備、内装、間取り、広さ、駐車場、駐輪場等

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