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（免責事項）
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。 |
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菊池 浩史
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| 住所： |
〒618-0024
大阪府三島郡島本町若山台2-1-19-504 |
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| TEL： |
090-7489-5502 |
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FAX： |
075-962-4376 |
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| 皆さんのお役に立てるようがんばります。 |
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売却する際の資産価値について |
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| 質問者：のの さん |
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質問日時：2005-12-30 12:27:01 |
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回答件数：5件 |
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マンションの契約時に営業マンから次のような説明がありました。
「同じ階の物件ならば中古として売り出す際に、角部屋とかではない限りは資産価値は変わらないですよ。販売業者がうまくやります。ご安心ください。」
西向きの部屋を購入したのですが、「万が一売るときになったら他の向きの物件のほうがいいかのかなぁ」と迷っていた時に説明して頂きました。
その時にはあまり疑問には思っていなかったのですが、マンションを売る際に部屋の向きによって資産価値は変わらないのでしょうか。
買う時には安くて、売るときには他の条件のいい向きと同じような価格で売れるのかなぁ、と思いましたので。 |
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売却する際の資産価値について |
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2006/01/05 20:48:30 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。本年もよろしくお願いします。
同一階層内の位置別効用比は、基本的には「南、東、西、北」の順番に効用は低くなりますが、階層別効用比以上に周辺環境、立地等による個別性が強いと言えます。具体的には、景観・眺望・嫌悪施設の有無、建物内のＥＶの位置、廊下、階段の位置等が影響してきます。よって、南面住戸よりも北面住戸の方が効用が高くなるということもありえます。また中古の場合、新築ほどは位置による価格差がつかないのも事実です。新築のように一斉に販売されることはないので、そもそも中古の位置別効用比はつかみにくいのもまた現状です。販売戦略上の話はあるものの、中古と言えども上記要因等により、住戸の位置によって資産価値に差異が生じることはあり得ると思います。 |
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学校の南側に１０階建てマンション建設？ |
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| 質問者：２児のママ さん |
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質問日時：2005-12-13 10:47:02 |
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回答件数：5件 |
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昨日娘がPTAのお知らせを持ち帰り、学校（３階建て）の南側に１０階建てマンションを建設されることを知りました。先住権が学校にあるのだから、学校や市役所等は何もする必要はないが、マンション側に学校に対して色々対応してもらうために、申立書が必要じゃないの？と言う話らしいのですが、どんなことを申し立てればよいのでしょうか？学校とマンション建設予定地との間には、テニスコートがあり、その両サイドに広場と駐車場があります。（テニスコート一個分の距離で東西に長い）
中高層マンションということで、市からの建築許可が出ていると言うことしかわかりません。 |
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学校の南側に１０階建てマンション建設？ |
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2005/12/15 23:49:21 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。
既に建築確認がおりているとのことですから、建築計画どおりのマンションが建設されることになりそうですね。通常、一定規模以上の建築物を建設する場合、建築主は条例等に基づき一定範囲の居住者等に対して建築計画の説明（ところによれば、同意まで必要）が義務付けられています。その範囲に当該小学校が入っておれば、事業者が教育委員会等へ説明を行っているのではないでしょうか。そのなかで要望（日照、眺望の要望等が多いでしょうか）が出されることもあります。その上で特定行政庁から建築確認が出ます。その範囲で適法な建築物と言えます。
建築確認がおりた段階で申立（階層をへらせ、高さを下げろ、位置をずらせ等）を行っても適法な建築物である以上、事業主に聞き入れてもらうことは非常に困難でしょう。少しでも早く販売して資金回収するのが民間企業の論理で、それはそれで経済合理性に沿っています。具体的なプラン、日影図等がないのでわかりませんが、北側にある小学校に何らかの配慮をしているかもしれません。まずは、建築物の計画、とくに日影図（学校にどのような影がどのくらい発生するかがわかる図面）等で具体的にどのような影響がどの程度発生するかをご確認されたら如何でしょうか。教育委員会（又は学校）が事業者から貰っているかもしれません。
確かに色々な考え方はあります。近くに高層マンションが建ち、学校に影が落ちるということで建設反対運動が起きた事例もあります。私の考えでは、適法な建築物である以上、その影響は受忍せざるを得ないと思うのですが。 |
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キッチンの排水管の臭いについて |
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| 質問者：はやと さん |
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質問日時：2005-12-13 00:02:30 |
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回答件数：5件 |
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| 今年３月新築のマンションで８階（最上階）に住んでいます。最近キッチンの排水口からややくさい臭いが下からの風とともに漂ってきます。覗ける範囲で管に付いたカスを取ったのですが、何か他に個人でできる対策はあるのでしょうか？雑排水管の洗浄は２年目からとなります。構造的に臭いが上がってくるということもあるのでしょうか？よろしくお願いします。 |
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キッチンの排水管の臭いについて |
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2005/12/14 15:30:11 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。
現場を確認していないので正確なことは言えませんが、最上階のキッチン排水口で下から臭気があがってくる原因としては、主としてトラップ（水をためることで臭気や虫の発生を防ぐ機能があります）と呼ばれる部分の封水切れが考えられます。トラップには器具トラップと呼ばれる台所の流し口にあるタイプと配管トラップと呼ばれる排水管がS字又はP字型になっているタイプ、及びその併用型があります。封水が切れる原因としては長期間空家になっている、ということと通気障害によるものがあり、本件は入居中ということもあり、通気障害が原因と考えられます。空気圧の調整が不十分だとトラップの封水がなくなる（サイフォン現象といいます）ことがあります。その他に、排水管が細い、排水管が途中で曲がり排水がたまり空気調整がしづらくなっていることもあります。対策とすれば、まずはトラップを清掃したうえで水をためてください。それと屋上の通気口が鳥のフンや落ち葉で詰まっている場合も考えられるので、それを取り除いてください。また、差圧式通気弁という空気圧の調整弁を設置している事例もあります。いずれにせよ、一度、販売業者にご確認、相談してみてください。 |
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階下が東電借室(電気室)という物件 |
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| 質問者：うた さん |
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質問日時：2005-12-05 18:11:19 |
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回答件数：5件 |
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もうすでに契約してしまってるのですが、最近本で、下もしくは隣が電気室の物件は避けたほうがいい、というのを目にしてしまい、心配です。
契約時にも一応、騒音などないか確認したのですが「全然大丈夫ですよ」と言われたのでサラっと流したのですが…
どの程度音がするのか、睡眠を妨げるほどの音だったらどうしよう…と心配でしかたありません。
何かご回答をよろしくお願いいたします。 |
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階下が東電借室(電気室)という物件 |
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2005/12/06 00:18:13 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。
新築マンションであれば、通常は気にする必要は少ないと思われます。通常、住戸と電気室との間にはトレンチ（漏水防止のための空間）があります。また、新築ではトランス（変圧器）の容量も充分だと考えられます。よって、一般的にはご質問内容にあるような睡眠を妨げるような音にはならないと思います。中古マンションのなかには、トランスの容量に余裕がなくＥＶ等の稼動時にはウーンというトランスが鳴る音が聞こえることもありますが。 |
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性能評価は信用できるのでしょうか。 |
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| 質問者：設計・建設性能評価 さん |
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質問日時：2005-12-04 11:00:41 |
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回答件数：5件 |
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こんにちは。
今話題の「耐震偽造問題」。自分はマンション購入契約は既に済み来春には引越し予定です。売主が俗に言う「大手」であり、万が一の時は「瑕疵担保責任」を果たして貰えると思っているので取り立てて問い合わせなどはしていません。
この度購入予定の物件は国土交通大臣認定「設計性能評価」を得ているとパンフレットに掲載され、また建設後は「建設性能評価取得（予定）」ということも掲載されています。
素人から見ると、安心し信じてしまうような用語が並んでいると思います。
むやみに不安になることはないと思い、信用しようと思います。どうでしょう。。。 |
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性能評価は信用できるのでしょうか。 |
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| 回答者：菊池 浩史 |
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回答日時：2005/12/04 21:16:31 |
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不動産鑑定士の菊池浩史です。
住宅性能表示の効用の一つに、違法建築や欠陥住宅の可能性が低くなるということがあります。特に建設住宅性能評価の申請時に確認済証の添付を求め、完了時にも検査済証が発行されていないと評価書が交付されないため違法建築を未然に防ぐことができると言われています。マンションでは階層により５回以上、評価員が現場検査を行い合格しないと評価書の交付はされません。その結果、欠陥住宅や手抜き工事になる可能性を極めて低くするのが目的です。更に、建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅に紛争やトラブルが生じた場合、裁判によらず指定住宅紛争処理機関が簡易、迅速、安い費用（１万円）で紛争処理ができるようになりました。
法の目的を達するべく関係者により適正に同制度が運用されておれば消費者保護に繋がるはずですが、今回の事件により信頼が揺らいでいるのは事実です。残念なことです。
売主が資力・信用のある会社で、住宅性能評価書の交付（予定）を受けているとなれば、自己責任のもと、ある程度、それを信用するしかないのではいでしょうか。建物には多かれ少なかれ保有リスクの一つとして瑕疵リスクがあります。今回の事件でも見られように、最終的には売主の責任能力の有無にかかってきます。
私見ですが、今回の事件への今後の対応として「行政による検査確認体制の強化」と「売主の責任能力の補完（保険制度等）」の検討が必要と考えています。 |
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