マンションQ&Aサイト。専門家が新築マンションの悩みにお答え!マンションの事なら何でも解決!

マンションってどうよ?関西版 マンションってどうよ?関西版 初めての方へ サイトマップ
マンションってどうよ?関東版
ホーム 専門家に聞く! マンション周辺情報 マンションブログ集 希望物件を探す 四天王コラム 用語集 みんなの広場
マンションってどうよ?関東版ホーム > マンションの専門家に聞いちゃおう! > プロフィール
専門家に聞いちゃおう! 現在の質問総件数:12213  
質問検索

無料相談はこちらから 質問する

物件全般

ローンと税金

契約と法律

その他
おすすめ
(免責事項)
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。
小西吉弘
会社名: 経営・労務・法務コンサルタント/マンシヨン管理コンサルタント
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
大手デベ系管理会社にて長年の実務を研修。
管理組合を蔑にし、利益追求のみを考える管理会社の
実態に反感を持ち、管理組合のためにマンション問題に
取り組む事を決意。 

『管理会社主導の運営から管理組合主導の運営へ!』を目標に
 下記業務を行う。
・マンション問題相談
・管理費節減
・管理規約作成
・管理会社変更
・決算資料と実態の分析、指針を提示
・管理会社との各種折衝と指導
・マンション購入サポート
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10
次の20件
質問 中古マンション共同購入について
質問者:まゆみ さん 質問日時:2017-02-19 18:45:40 回答件数:5
私が現金1000万、もう1人(74歳)が現金4000万、で5000万円の中古マンションの購入を検討しております。その際の名義、登記などに関して詳しお教え頂けないでしょうか?
血縁関係ではありません。他人です。

購入後、私が残りの4000万円分を少しずつ贈与して頂きたいと思っております。それは可能でしょうか?
贈与税を節約したいです。
回答 中古マンション共同購入について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/02/26 18:40:12
マンション管理コンサルタントの小西です。

二人でマンションを購入する場合は共同名義にしなければ
なりません。

共有名義にする場合は、それぞれの名義人が資金を出した
割合に応じて、自分の持分を登記しなければなりません。
また資比率に応じた登記がされていなければ贈与と認定されます。


購入後、私が残りの4000万円分を少しずつ贈与して頂きたいと思っております。
贈与税の問題が発生します。
贈与税に関しては、税の専門家である税理士に問い合わせ
されるのが最善とおもいます。

質問 新築マンションでの施工ミスによる保証と損害賠償について
質問者:yuu さん 質問日時:2016-12-27 20:08:06 回答件数:5
新築マンションの入居開始日(鍵引き渡し日)に2Fに入居しました。 入居4日目に1Fの天井から施工ミスによる漏水が有り、私の部屋の洗面室の床下は水溜りでした。 漏水の原因は3Fの床下配管の施工ミスによるもので、3Fでの漏水が2F・1Fへとつたったので、2Fの床下も水がかなり溜まっていました。
対策として、洗面所の床を開口し約1週間ほど乾燥させ、床の張替え・洗面台の取替え、仕上げとなりました。

施工業者に対して、どの範囲まで保証を求め、今回の工事による資産価値の低下や精神的苦痛・時間的損害・電気代・水道代など請求できるのでしょうか?
回答 新築マンションでの施工ミスによる保証と損害賠償について
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/01/05 16:23:20
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

施工ミスによる漏水ですのですので、デベロッパー(売主)に対して損害の補償が請求できます。
損害賠償として請求できる範囲は、マンションの売買契約で言うと
補修費用相当額の損害賠償を請求できます。
実害に対しての損害賠償は比較的金銭の換算ができますので施工主ではなく売主が保証するのが通例です。

工事期間中の宿泊代、工事のために会社を休まなければならなかったなどの実害に対して損害賠償を請求することも可能です。
休業補償を請求する場合は、勤務先からから所得証明を貰い
貼付する。
それにより1日の賃金を算出して請求します。
補修期間中にホテルに宿泊しなければならなかった場合は、
そのホテル代などの領収書を添付されたらよいでしょう。

また、売主が換算できない電気代・水道代その他の実害があった場合は,その証拠書類を提出できるのであれば合わせて請求は可能です。
しかし、精神的苦痛に対する損害賠償(慰謝料)は、損害が外見的、外形的に判断できず、被害者の心の苦痛を金銭で算定しなければならないので、当事者の解釈に相違がありなかなか難しいようです。

資産価値低下の問題に関しては、価値が低下したことを現認することは困難なため難しいです。

デベロッパー(売主)と根気よくいかに交渉するか、そうしてどの辺で妥協するかということになります。
最終的に良心的なデベロッパ−の場合、迷惑料を支払うという形で歩み寄ってくるものです。
とりあえず、デベロッパー(売主)とどのような迷惑、損害を被ったのかを書面で提示し、毅然とした態度で交渉されることです。


※マンション購入の際に火災保険の契約をされていませんか?
契約があれば、ご自身の火災保険で今回の水漏れ事故について保険金が出る可能性があります。
相手から受ける賠償金と別に支払われる臨時的な保険金の支払いがあります。
契約があっても、火災保険の種類によっては保険金支払いの対象外の場合もあります。
ご自身の保険から臨時の費用が出れば、その保険金で相手が支払わない部分の費用に充てられるのではないかと思います。
ご自身の火災保険契約を確認されることをお勧めします。
-

質問 樹木の景観権と被害を蒙る日照権とどちらが優先されるのか
質問者:のんさん さん 質問日時:2016-12-16 14:08:26 回答件数:3
3階建マンションの1階に住んでおり、部屋の南側に庭(専用庭園ではない)があり、3メートルの幅の中にミズナラの木が3本生えています。30年前に入居した時には、木も小さく、日照は十分あり、庭には芝生が生えていました。その後、樹木が成長し、日照が遮られ、昼でも電灯を燈けなければ生活できない状況でした。
最近になって、2本の木が枯れ日照が戻りました。
しかし、上階の住人が樹木の景観が良くて購入したので、マンションの財産である樹木を補植をすべきだとの要求をしています。
私は、日照を確保するために補植に反対しております。
管理組合は、もともと存在した存在した樹木であり、補植をすると決定しています。
法律上は、樹木の景観権と被害を蒙る日照権とどちらが優先されるのでしょうか?
また、樹木はマンションの財産であると主張できるのでしょうか?
回答 樹木の景観権と被害を蒙る日照権とどちらが優先されるのか
回答者:小西吉弘 回答日時:2017/01/05 13:38:57
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

分譲マンションの場合は当然ながら、管理組合の責任で維持管理を
していく必要があります。
よって、春夏秋冬の年4回や、春夏秋の年3回などと、そのマンションの植栽に応じて、実施時期や実施回数を決めて植栽管理の工程表に基づいて実施される選定は問題有りません。

但し、伐採ということであれば共用部分の変更となり総会の決議が必要になります。
また、マンションを建てる時には、建築基準法の規定に従い各市町村ごとに、「○○平方メートル以上の敷地のマンションでは、敷地緑地面積当たり低木○本・中木○本・高木○本以上」などの定めがあり、その条例に従って植栽がされている場合が多いので、のびすぎて景観がよくないとのことで樹木を伐採することは出来ません。

総会の決議を得ないで伐採できるのは(規約に根拠規定がなければ)当該行為が保存行為に該当する場合に限られることになります。
保存行為とは共用部分の滅失毀損を防止し、現状の維持を図る行為をいいます。

樹木の大半を伐採するのであれば「形状または効用の著しい変更」に該当するので、集会の特別決議が必要になります。
ところで、樹木を伐採する場合、予算措置が必要であり、定時総会で緑化事業費等の名目で予算の承認を事前に受けていることが通常であると思います。
このような事業計画の一環として、伐採を行っていれば、予算案の承認を受けた中に、伐採を承認する決議が含まれていると考えることは出来きます。

のんさんは管理組合に状況説明を行い、下記事項を伝え剪定を
実施してもらうべきです。
・管理組合は、「組合員の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために必要な業務」であるから対処しなければならない(標準管理規約32条11号,17号)。
・共用敷地に植えられている植栽を、定期的に剪定や薬剤散布をすることが必要。

植栽の手入れが悪いと
・採光が悪くなり健康に悪い。
・枝が伸び放題で見た目がきたない。
・害虫が発生し、虫食い状態になり健康にも害を及ぼす。
・このような状態では、資産価値が下がる。
・居住者が気持ち良く暮らすことができない。
・管理組合の責任で維持管理をしていく責任がある

経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘
   

質問 住人への苦情について
質問者:ナナセ さん 質問日時:2016-07-26 20:59:03 回答件数:5
以前から近隣住人の騒音に悩まされてきました。
管理会社に、その住人へ注意していただくようにお願いしようと考えていますが、その際にこちらの名前は伏せて注意してもらうことは可能なのでしょうか?
伏せていただかないと、後で逆恨みをされてしまうかもしれないという不安があります。(相手はどのような人物か分かりませんので)
管理会社は匿名を守っていただけるものでしょうか?
それとも、相手が「苦情を出しているのは誰なのか教えてくれ」と言ったら、管理会社は教えてしまう可能性はあるのでしょうか?
また、仮に相手に教えてしまったとして、その後、その住人とトラブルになったら、管理会社は責任を取ってくれるのでしょうか?
であれば自分で直接言ったらどうか?という人もいますが、直接相手に言うのはトラブルになる可能性があるので、自分ではしない方がよいと言う人もいます。
管理組合にお願いしてはどうか?と言う人もいますが、管理組合は同じマンションの住人ですから、その相手に伝わってしまう可能性が大きいため、管理会社の方にお願いしたいと考えています。
宜しくお願い致します。
回答 住人への苦情について
回答者:小西吉弘 回答日時:2016/07/27 16:56:26
「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。

管理会社は、管理組合と管理委託契約を結び、その契約の範囲内でしか業務を行いません。
管理組合は、その管理委託業務に関して皆さんの管理費の中から管理会社に委託料を支払っています。
従って、管理会社には何の権限も決定権もありません。
あくまで、管理組合が主体となります。

音が原因で、上下階や近隣住民とのトラブルに発展する例がよくありますし裁判沙汰になることもあります。
管理規約・使用細則では、他人に迷惑をかけるような騒音、音声、振動、臭気、電波等を発生させること。特に床部分に物を落としたり、引きずったり、暴れたりすることは禁止事項とされています。
騒音、音声、振動、臭気、電波等を発生他人の生活を脅かした場合、慰謝料請求の対象となってしまいます。
しかし、社会通念上許容できる範囲なら請求の対象とはなりません。

管理規約の容認事項及び了承事項に、区分所有者は、階下・隣戸への騒音等の問題、近隣住民へのプライバシー侵害等が発生しないよう、各入居者は配慮するとともに、万一本件に関しトラブルが発生した場合、当事者の間で話し合いにより解決するものとすると定められています。

騒音問題は感情的になると、こじれて解決が困難になりますので、出来るだけ早く当事者同士で話し合いをされることをお勧めします、常識的な居住者であれば分かって貰えると思います。

本来であれば、当事者同士が話し合いをして解決することが望ましいのですが、常識のない、普通じゃない人と言うことであれば、管理組合の理事長若しくは役員に相談されることです(管理会社に話をしても前に進みません)。

質問 階下の音について
質問者:ゆりか さん 質問日時:2016-06-29 18:05:23 回答件数:5
15階マンションの最上階に住んでいます。
階下の音(飛び跳ねたりしているような音)がハッキリと頻繁に聞こえます。
上の階にこれだけ聞こえているのですから、その下の階にも当然聞こえていると思いますが、管理組合にはどこからも苦情が来ていないとのことです。
苦情が来ていないから他の家には音が聞こえていないということにはなりませんが、足音などが上の階にだけ聞こえる(上の階の方がより響きやすい)と言うことはあるのでしょうか?
それとも下の階にも同じくらいの音で聞こえるものでしょうか?
宜しくお願い致します。
回答 階下の音について
回答者:小西吉弘 回答日時:2016/07/03 17:36:10
「マンション管理コンサルタント」の小西です。

音には、人の話し声やテレビの音のように、空気を伝わって
聞こえる「空気(伝播)音」と、子供が飛びはねたり、
物を落としたりしたときに床や壁を伝わって響く
「固体(伝播)音」があります。

固体音は必ずしも真下や真上の部屋に響くとは限らず、
複雑な伝わり方をすることがあります。

隣戸間の界壁や界床の空気伝播音の遮蔽の程度は、
壁や床の材料の重さや吸音性など様々な要素がからんで
決まります。

マンションは構造上、騒音をなくすことは不可能です。
マンションに居住する限り、多少の騒音は我慢しなければ
なりません。

管理組合役員や管理会社などにどのような音なのか、実際に
確認をしてもらってください。


音の状況によつては、静かに生活してもらうように
全戸にチラシの配布などをしてもらってはどうでしょうか、
解決策のひとつとすることができるかもしれません。

騒音が、耐えられないほどの音であれば構造上の問題が
あるかもわかりませんので、売主(管理会社が窓口に
なっているのなら管理会社)にクレームを申し出て現状を
確認してもらい音源の特定と改善を求められることです。


経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10
次の20件
マンションってどうよ?では、みなさんからのマンション購入の悩み・疑問にお答え頂けるバイヤーズエージェント、専門家の方を募集しています。
専門家とは?
1位 浦川 美代子さん (6)
2位 吉村 賢二さん (4)
3位 三柴 丈雄さん (4)
4位 酒井 誠さん (2)
5位 永瀬 稔さん (2)

おNEWなマンションをチェック!早めの情報収集が◎!これから販売される物件 おNEWなマンションをチェック!
早めの情報収集が◎!これから販売される物件
   専門家のつぶやき 4コマ漫画「となりのマンション君」 緊急アンケート実施中 マンション値引き実態調査 第6弾!−あなたが今、マンションを買わない理由を教えて下さい−
MVP発表!

「マンションってどうよ?」
書籍のご案内 
詳しくは>>
メルマガの購読
メールマガジン最新号
第330回 フラット35S優遇幅縮小へ 2011年08月08日
購読はこちらから

おすすめ
マンションってどうよ?関東版ホーム > マンションの専門家に聞いちゃおう! > プロフィール
ページの先頭へ
マンションってどうよ?関東版ホーム | 専門家に聞いちゃおう! | プレミアムサービス新築分譲マンションブログ集
新築分譲マンションを希望条件で検索! | 四天王コラム | マンション購入用語集 | みんなの広場 | マンション | 一戸建てってどうよ?
NPO法人とは? | 運営者情報 | 運営者の日記 | ご協力頂いてる専門家の方々 | 専門家募集 | リンク集 | 広告掲載 | 専門家タイアップ広告 |マスコミ掲載履歴| コラム執筆実績
Copyright(C)2006 特定非営利活動法人 住宅情報ネットワーク All rights reserved.
プライバシーポリシー | お問い合わせはこちら