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専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
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柴田 誠
会社名: 不動産購入サポート「プレシーク」
住所: 〒277-0053
千葉県柏市酒井根5-2-1
TEL: 04-7176-1611 FAX: 04-7176-1612
メールアドレス: info@preseek.jp
URL: http://www.preseek.jp/
昭和44年生まれ。平成2年より様々な不動産業務を経て、平成15年4月より、不動産購入に失敗する人を減らすべく、独自の不動産購入サポート業務を開始。
大手ハウスメーカーや不動産会社ネットワークのセミナーにて、講師を務める。首都圏の小さくても輝く不動産会社による勉強会を共同主催。
相談関係では、住宅ローンの組み方、不動産の選び方、契約実務や疑問質問など。全国からわざわざ千葉柏の弊社まで相談に来られる方もいる。
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質問 フラット35の頭金を他のローンで組むには?
質問者:頭金ないさん さん 質問日時:2006-05-23 00:29:17 回答件数:2
あるHPで
フラット35で自己資金(頭金)を住宅の別ローンで組み合わせれば頭金が0で借りられると書いてあった。

担保が重なったりして無理だとおもうのですが、金利が一番安いいい方法を教えてください。
回答 フラット35の頭金を他のローンで組むには?
回答者:柴田 誠 回答日時:2006/05/23 18:47:48
フラット35は購入価格の80%までが限度になりますが、それを超えた部分に関して、銀行の住宅ローンが使えます。担保(抵当権)は、公庫が第一順位になり、銀行は第二順位で対応できます。

購入価格を超える諸費用の部分まで貸すかどうかは銀行により違いますので、諸費用分は自己資金(頭金)が必要になります。全く資金がないとなると厳しいかもしれません。

なお、購入価格の80%を超える部分について、どこまで融資するかは、担保(不動産)とお客様自身の内容によって変わりますので、予めご了承下さい。

質問 生前贈与について
質問者:パンダ さん 質問日時:2006-04-01 10:43:31 回答件数:5
マンション購入を考えています。
その際に、65歳以上の父から、20歳以上の娘である私が「相続時精算住宅取得資金の贈与税の特例課税制度」を利用すれば、3500万円まで非課税で生前贈与を受けられる、と認識しております。
しかし、人を介して知り合いの税理士に相談したところ、将来、相続税を支払うことになった場合、購入したマンションの評価額の変動を考えると、その制度を利用するのは得策ではなく、通常の範囲内で贈与を受け、それを頭金に、自分でローンを組んだ方がよいのではないかと言われました。
一方、私本人は長らく自営業を営んでおり、収入は350万円程度です。自己資産も微少なのですが、父の資産を担保にローンを組む、といったことは可能なのでしょうか?
ローンの金利、賃貸住宅に支払う家賃、を考えると、一括で購入することが一番損が無いようにも考えられるのですが。
アドバイスをお願いします。
回答 生前贈与について
回答者:柴田 誠 回答日時:2006/04/01 18:35:09
こんにちは。
相続時精算課税の利用について、お父様が亡くなられた時の相続税がゼロならば利用しても良いと思い、相続税が発生するようなら避けた方が良いと思います。(その他の手立てもありえるので)
贈与時の評価で相続財産に加えられるので、現金で贈与され子供名義で購入したマンションなら、購入後の評価額変動は関係ないのではないでしょうか。
利息や家賃と税金などの比較は具体例でないと判断はつきません。また、住宅ローンの審査は、不動産そのものとご本人の両面から行ないますので、お父様の不動産を担保に加えても、ご本人の部分が弱ければ、ローンは厳しくなるかもしれません。
贈与ではなく、お父様から借りるというのではいかがでしょうか?もちろん、利息も含めて返済はしていくのですが、利息はお父様の資産に加えられ、将来的には戻ることが予想されます。

質問 所有マンション
質問者:raranja さん 質問日時:2006-03-23 14:20:20 回答件数:5
築17年のマンションを所有しているものです。
5階建ての4階西向き角部屋、40m2の2DKです。
現在は月8万円で賃貸しているのですが、売ろうかどうしようか迷っています。 
理由は
・更新のタイミングである
・徒歩5分のところに地下鉄が開通した
・大規模修繕が終了したばかり
と好条件が重なった(と私は思っている)ので。
ただ、売るには間取りが難しいような気がしますし、売れたとしても900万円以下ではないかと思います。
今の入居者は一人暮らしの男性ですが、買う気はないようなので売るとしたら出て行ってもらった後にリフォームの必要があると思います。
アドバイス宜しくお願いいたします。
回答 所有マンション
回答者:柴田 誠 回答日時:2006/03/23 18:08:30
こんにちは。
確かにマンションを売却しやすい条件が整ったのかもしれませんね。

しかし、売るのか、貸し続けるのかを、マンションの状況から考える前に、raranjaさんの状況から、考えてみてはいかがでしょうか。
資産状況などから、現金などの金融資産として保有した方が良いのか、賃貸収入を生む不動産資産で保有した方が良いのかなど。
例えば、金融資産に余裕があり、今後の生活に問題がなく、よりよい資産運用であれば、このままでも良い・・とか。

ご所有されているマンションそのものは、市場性や経年変化などから資産価値は落ちていくと思います。現金化しておきたいなら、良いタイミングですので、売却することになっても悪くはないでしょう。

質問 北向きバルコニーについて
質問者:くりりん さん 質問日時:2006-03-23 13:32:47 回答件数:5
現在、新築マンションの購入を検討してます。
勤務先に近いところに、2LDKで、価格も手頃だし、将来このまま一人で賃貸では?というのも考えて、購入を考えてます。階数は3階で、目の前は幹線道路というのは問題ないのですが、ただ、バルコニー向きが、北向きなので、かなり暗い部屋になってしまうか心配です。ちなみに東側に窓があるので、営業の方は、2面採光なので、暗くはないと言いますが、暗い雰囲気でなければ、あとは問題ないのですが、実際のところどうでしょうか?
回答 北向きバルコニーについて
回答者:柴田 誠 回答日時:2006/03/23 18:15:18
こんにちは。
北側でも窓があることによって、採光面でプラスにはなると思いますが、やはりメインの向きから採光や日当たりが確保されてのプラスアルファ的な要素ではないでしょうか。
暗いかどうかは主観的な要素になり、人それぞれ判断は分かれますが、午前中は東からの明るさで良いとしても、午後は厳しいと思います。

質問 名義とペアローン
質問者:ぬー さん 質問日時:2006-03-23 11:06:23 回答件数:5
結婚予定で、事前にマンションを購入、共働きでローンを組む予定です。
私としては子供ができても働きたいと思っていますし、まだ実際に籍をいれておらず同居もマンション完成後というところもあり、なんとなくペアローンで名義も二人のつもりでいました。
彼のお父さんは元銀行員でローンにも詳しいとのことで、相談したところ、私は子供ができたあと、絶対に働くという確証はないし、彼の名義でローンを組んで、彼がローン返済をし、頭金を私名義で駐車場代や管理費を私が払えばいいとアドバイスされました。
よくわからないのですが、私は離婚経験もあり、その際に財産でもめたということは全くなかったのですが、私の支払は駐車場代や管理費で消えてしまうというのは不利ではないのかと心配してしまいます。現在私の年収が500万、彼が490万。私は対等のつもりなのに、女だからというのもなんだかおもしろくない気がします。そうはいっても、私の会社もまだ小さい会社で女性が定年まで働いたという実績はなく、意志があっても、それが絶対可能なのかというと言い切れません。よいアドバイスを下さい。お願いします。
回答 名義とペアローン
回答者:柴田 誠 回答日時:2006/03/23 18:32:05
こんにちは。
共有名義もペアローン形式も問題ないと思います。
それよりも、お二人のお考えにずれがないか確認してみてはいかがでしょう。
どちらの収入が多いとかは関係なく、ご夫婦は対等だと思います。たとえは一方が働かなくても。
二人で購入し資産も対等、二人でローンや管理費などを払っていく。名義の持分は税務的な要素で違いが出るかもしれませんが、結婚前の自己資金以外は二人で権利も義務も共同していくというのが対等ではと思います。
お父さんがおっしゃった前半の部分はその通りで、家計全体で支払いに困らないよう想定してローンを組むのは基本です。
俺が稼いだのだから俺のものというのは時代遅れでは。もし、収入支出を夫婦で別管理をするお考えの方もいらっしゃるとは思いますが、細かい家事だなんだと完全に均等割りにはできないですよね。

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