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伊佐 明夫
会社名: 有限会社エポック・ハウス
住所: 〒156-0052
世田谷区経堂1-30-21
TEL: 03-3429-9544
メールアドレス: isa@epochhouse.com
URL: http://www.epochhouse.com
二級建築士、宅地建物取引主任者、福祉住環境コーディネーター2級の資格とさまざまな経験を生かして、住まいのご相談にお応えします。
得意分野は、バリアフリーと自然素材リフォームです。
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質問 隣人の禁止事項違反について
質問者:ドックちゃん さん 質問日時:2008-04-01 13:24:53 回答件数:5
このたびローンでマンションを購入しました。
1階なので庭も借りる事ができてよろこんでおりました。

しかし、隣人が庭(私の庭ととの隣接地)に子どもたちの、遊び道具を入れる物置(2mくらいの高さ)設置してしまいました。で、マンション管理規程を見たら、物置やバイクを置くことは、禁止事項と書かれていましたが、マンションは丘のような所に建てられているので、庭の先は絶壁になっています。

そのため、我が家が言わなければ、気がつかないような状況です。買ったばかりなのに、隣人とトラブルになるのもいやです。

密告したと逆恨みされるのも困りますが、圧迫観と、日当たりや通風性を遮られ、ストレスになっています。

管理業者と、不動産仲介業者に相談したら、人目につかない場所なのに、隣からクレームがあったことを告げないまま解決するのは難しいと言いますが・・。

隣人ともめないで、物置を撤去してもらうにはどのようにすればいいのでしょうか?
回答 隣人の禁止事項違反について
回答者:伊佐 明夫 回答日時:2008/04/01 16:07:35
マンションの管理規約に明記されている限り違反は違反。たかが物置ひとつが、将来のやりたい放題につながったらどうします?
管理規約はマンション住民の皆さんが一つ屋根の下快適な生活を営むための憲法です。
直接言いにくければ管理組合を通してやんわりと言ってもらいましょう。

質問 駅から徒歩○分の表示について
質問者:中川 さん 質問日時:2008-01-05 14:34:08 回答件数:5
「駅から徒歩20分」とうたっているマンションを契約しました。
実際に駅まで歩いてみたら25分以上かかり、
マンション入り口から駅のロータリーまでで2kmなので、
改札まではもう少し掛かりそうです。

不動産の表示は「80m/分」だと聞いたことがあるのですが、
この距離で20分は絶対にありえないと思います。
こういった表示は新築マンションによくあることなのでしょうか?
信用して確認せずに契約してしまったので、
もう諦めているのですが、売主のモラルが許せません!
こういったことを取り締まる法律はないのでしょうか?
回答 駅から徒歩○分の表示について
回答者:伊佐 明夫 回答日時:2008/01/05 20:56:29
不動産の公正競争規約で、徒歩1分は80mなどのルールが定められています。
起点終点は、駅構内、マンションの敷地が許されていますが、良心的な業者なら、駅で入口からエントランスに近いマンション敷地部分とするはずです。
ルートは実際に通行する歩道や横断歩道を利用して計測しなければいけません。

徒歩20分と25分ではずいぶんと違いますから、業者によってはこういったインチキも良くあります。

計測の根拠となる資料(一般的には地図で計測します)を取り寄せ確認してみるといいでしょう。

不当表示がある場合には、不動産公正取引協議会に相談するといいでしょう。
不動産公正取引協議会のアドレスは、http://www.sfkoutori.or.jp/

質問 フロアコーティングの訪問販売
質問者:とよぽん さん 質問日時:2007-12-11 20:49:24 回答件数:5
先日、新築マンションに入居しました。
鍵の明け渡し日当日、業者が訪ねてきて、室内の使用方法を説明しますといい、入れました。

ところが説明するうちに、フロアコーティング、クロスコーティングを勧めてきました。
すっかり、売主の関係者と思い、即日工事に入ってもらったが、よくよく考えたところおかしい?!と思い、売主に確認したところ、訪問販売であることが判明。

既に施工済み。クーリングオフもできるようですが、こちらも相手の説明に納得してしまったため、微妙な問題と捉えています。

またこの訪問販売業者のコーティングが大丈夫か不安になっております。

安全かどうか調べるためにはどのようにしたらよいか、アドバイスください。よろしくお願いします。
回答 フロアコーティングの訪問販売
回答者:伊佐 明夫 回答日時:2007/12/11 21:32:29
あたかも売主の関係者であるように装って、言葉巧みに商品をすすめて契約させる。
そんな業者がまともなわけがないじゃないですか!
向こうはプロです。あなたを言葉巧みに説得するなどわけありません。
こんな悪徳業者をのさばらせないためにも、今すぐクーリングオフの手続きをとってください。

もっと賢い消費者になりましょう。

質問 音か西日か・・・!
質問者:ima さん 質問日時:2007-12-11 15:27:26 回答件数:5
大型物件内で、南向きか西向きか(価格は南が200万高い)
・・・で迷っています。
両方とも高台にあります。

南向きは3LDKの4階
バルコニー側は敷地内の林(眺望は抜ける)
80Mぐらい先の下方に線路(JR4本・貨物も通る)
通路側は15m斜め方向に他棟あり


西向きは4LDKの7階
バルコニー側は低層住宅のみ 眺望はよし 大変静か
通路側は24m離れて他棟あり


迷う理由は以下の通り

* 向きは南が理想だが、寝室側は北で採光が望めない

* 家族構成では4LDKの方がいい

* 南は前の木々で多少遮られるかもしれないが、
  恐らく音は避けられない
  本数が多いのと貨物も通ることも気になる

* 夏の西日がどの程度つらいのか


資産価値だと南向きか・・と思いますが、売却することは
あまり考えていません。

私は窓を開けておくのが好きなので、音は気になるかも・・ということと4LDKに惹かれて、一旦は西向きにしました。
懸念の西向きも、バルコニーの奥行きが2m50あるし、すだれやフイルムなどでなんとかなるのでは・・と思いました。

後は風通しがよければ暑さに効果ありかなと思うのですが、
ちょっと気になることがあります。
前面は何も遮ることがなく、しかも高台の7Fなので問題ないのですが、東の2洋室側の窓は下部がFIXで上部の通気部分のみしか開きません。主寝室は一部分が回転式で開きますが、残りはFIX。

設計上は風通しは問題ないと言われたのですが、大丈夫でしょうか?
防犯上通路側の窓は全開しないようになっているのだと思いますが。

100%満足の物件など望めないし(金に糸目はつけない!というなら別ですね・・)それぞれの好みによるとは思うのですが、どちらの物件が住みやすいのか、プロの方のご意見を聞いてみたいと思いました。


どうぞよろしくお願い致します。
回答 音か西日か・・・!
回答者:伊佐 明夫 回答日時:2007/12/11 21:48:56
よくご検討されていますね。
ご質問を拝見したところ、imaさんの判断には誤りはありません。

ご心配は風通しのようですね。
マンションの場合、構造や間取りによって通風の確保は難しくなります。東側への通風はあまり期待できないかもしれませんし、そもそも部屋を開け放ってお暮らしになるのでしょうか?

地域の風向特性(山や海などの地形、風土的な気候条件)によっても風は異なりますし、異常気象となって気温や風向きにも影響が出ています。
開口部が広ければ、通り抜ける風でなくても風ある程度入ってくるはずですが、基本的な夏の暑さはエアコンなどで対処することをお考えになったほうが良いでしょう。

質問 修繕費の値上がりが違いすぎ!が疑問・・・・
質問者:harutomo さん 質問日時:2007-12-11 11:18:29 回答件数:5
候補物件が2つありました。

物件(1) 92平方メートル  5280万  総戸数700戸
    修繕費 <入居時  47万>
     
        (1〜3年)    5600円
        (4〜6年)   11000円
        (7〜10年)  15000円
        (11〜13年) 18000円                
       <12年目  19万>
        (14〜16年) 21000円
        (17〜20年) 23000円
        (21年〜)   25000円 
    
       <24年目  12万> 
 

物件(2) 97平方メートル  5790万  総戸数 350戸
    修繕費 <入居時   30万>
     
        (1〜6年)    6000円
        (7〜12年)  10000円
   
        <12年目   30万>
        (13〜18年) 14000円
        (19年〜)   18000円
    
        <25年目   30万> 
      

管理費は共に15000円前後ですが、駐車場は物件(1)では12500円(車の大きさにより異なる)、物件(2)は大きさに関わらず一律6000円です(両方とも機械式)。

物件自体の価格は500万差があるのに、総費用は20年30年後には200万ぐらいの差しかなくなります。

私達としては、その他の立地や環境面から(もちろん価格面からも!)(1)の物件に決めるつもりでいたのですが、試しに比較してみたら・・・。
(1)物件は修繕費が、高過ぎなのでしょうか?
それとも(2)は安めに設定していて、将来的に値上がりする可能性が大きいのでしょうか?さらに(2)は機械式駐車場も一律6000円ですが、これで赤字にならないものでしょうか・・?


両物件とも内容は違いますが、共用施設がいくつかあります。

修繕計画はあくまで計画で、入居後の管理組合の決定で変更も可能、と聞いたのですが,実際にそういう例はよくあるものでしょうか?


長々と書きましたが、素人で知識もなく、困っています。
コメントを頂ければ大変うれしいです。どうぞよろしくお願いします。




 
回答 修繕費の値上がりが違いすぎ!が疑問・・・・
回答者:伊佐 明夫 回答日時:2007/12/11 21:40:51
管理費、修繕費を高くすると売れません。
契約してからのことなんて、売主は気にもとめていないでしょう。そもそも金額が上がっていくのって今に時代おかしくないですか?あなたの家計収入は右肩上がりで増え続けるのでしょうか?

建物を長期にわたって良好な状態で使用するには、定期的なメンテナンスや補修が欠かせず、それには費用が必要です。
どちらのマンションも、金額ではなく長期修繕計画の内容(必要なタイミングで必要なメンテナンスが盛り込まれているか、またその金額は妥当か)のチェックが必要です。

10年後、20年後に足りなくなってトラブルになるマンションは多くあります。その後に及んで値上げや一時金の徴収なんてできると思いますか? 入居後の管理組合で変更できるということは、足りなくなったら住んでいる人たちで何とかしなさいということです。

売主に詳しい説明を受けて、冷静にご判断ください。

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