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司法書士浅野みゆき
会社名: みゆき司法書士事務所
住所: 〒150-0001
東京都渋谷区神宮前4-19-8 アロープラザ原宿215号
TEL: 03-3404-6203 FAX: 03-3404-6305
メールアドレス: miyuki@e-miyuki.com
URL: http://www.e-miyuki.com/
司法書士 行政書士の資格と、知識や経験を生かしてアドバイスをしていきたいと考えています。
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質問 旧の不動産登記法施行令第8条の内容は、なんという法律にかかれていますか
質問者:おとーちゃん さん 質問日時:2012-10-23 09:08:03 回答件数:5
不動産登記法の改正(平成16年法律第123号)で「不動産登記法施行令」は失効とされ、この法令はなくなったようですが、旧の不動産登記法施行令第8条の内容は、現在は、なんという法令の何条に書かれているのでしょうか。
旧不動産登記法施行令第8条では、マンションの専有部分の床面積の計算方法について、「建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。」とされていました。この内容と同等の条文がなんという法令の何条にあるかを探しています。
回答 旧の不動産登記法施行令第8条の内容は、なんという法律にかかれていますか
回答者:司法書士浅野みゆき 回答日時:2012/10/23 13:12:19
不動産登記規則第115条に同じ条文があります。

司法書士 浅野みゆき

質問 司法書士に登記を誤った内容で提出されました。
質問者:トモ さん 質問日時:2012-07-26 17:26:37 回答件数:5
いつも参考にさせていただいています。
知識がないので、ぜひアドバイスをいただきたく、質問させていただきます。

マンションを購入し、入居も無事に済んで安心していたところ、司法書士より『登記を間違えてしまった』と連絡がありました。

内容を確認すると、購入金額のうち、1000万円のローンを2本、合計2000万円を銀行から借入しているのですが、そのローンの順位を、どちらも1番にしなければならないところを、1番・2番と順位付けしてしまったとのことでした。

司法書士が登記の変更を行うようなのですが、以下の点について質問させてください。

1、このような登記の誤りは一般的によくあることなのでしょうか?

2、登記を変更することによって、何かこちらに不都合等が生じることはありますか?(税務署から目をつけられるなど)

3、このようなケースの場合、既に支払った司法書士への報酬が一部戻ってくるようなことはありますか?

4、上記の他に注意すべき点やアドバイスがあればお願い致します。

質問数が多くて申し訳ございません。
よろしくお願い申し上げます。
回答 司法書士に登記を誤った内容で提出されました。
回答者:司法書士浅野みゆき 回答日時:2012/07/27 09:35:48
トモ様へ
ご質問の件

1、一般的には無い事ですが、通常、登記の申請は申請順に1番2番と順位が付けられますので、特に「同順位」として申請しないと同順位にはなりません。それを忘れたものと思われます。

2、登記を変更することでトモさんに不都合になることは一切ありません。最初の予定していた状態に戻るだけです。

3、これからする変更登記は司法書士が責任をもって費用を出してすると思いますが、支払った報酬が戻ってくるかはその司法書士との話し合いになると思います。

4、銀行は同順位という条件でローンを出しています。同順位になるようにその司法書士に協力をしてあげてください。最初の予定した状態になるだけでトモさんに不利益になることはありません。

司法書士 浅野みゆき

〒150-0001
東京都渋谷区神宮前4-19-8-215

質問 中古マンションの現金分割購入について
質問者:ひろしげ さん 質問日時:2011-10-04 00:03:18 回答件数:3
一括購入が困難なので 手付けに総額の一割入金して三ヶ月後に残金支払いとかできるものなのでしょうか 持ち家を売ったお金が三ヵ月後に入るのですが
回答 中古マンションの現金分割購入について
回答者:司法書士浅野みゆき 回答日時:2011/10/04 10:07:12
ひろしげさま

通常は、残代金を全額支払った時にマンションの鍵が渡され購入したマンションに住める事になります。売主の立場としては、一度住んでしまわれると、代金の一部支払いの無いまま居座られたりする可能性があるからです。ですから、持ち家を売ったお金が入る日と残代金の支払いの日は調整して同日に設定します。それには持ち家の買主にお願いするか、これから買うマンションの売り主にお願いして調整します。

それが出来なければ、3ヶ月間の短期で融資を受けて、先にマンション代金全額を支払い、マンションの引渡しを受けてその後持ち家を売ったお金で融資を返済するという方法もあります。但し万が一持ち家が売れなかった場合の資金の手当ても考えておく必要があります。

また、中古マンションの売主さんが好意的に3ヵ月後の残金支払いでも良いと言っていただいたとしても、万が一売主さんの経済状態の悪化でそのマンションに担保が付けられるとか差押が入るとかする可能性もあります。マンションの引き渡しや、支払った代金総額1割の分の返還も難しくなる事もありえます。

不動産売買は大きなお金が動きます。慎重に一番危険の少ない方法を選んでください。

司法書士浅野みゆき

質問 本人確認ができない…
質問者:あき。。。 さん 質問日時:2011-03-22 22:59:46 回答件数:5
今現在、自己所有のマンションの売却を検討しております。既に私は引越しを数度経験しており、かれこれ10年近く賃貸に出していたマンションなのですが、売却をしようと不動産業者に相談しました。

私はここ10年、転々と住居を変えていたため、戸籍の附票を取って欲しいと言われました。そこで役所に戸籍の附票を取りに言ったのですが、直近5年までの遍歴しか反映されないと言われました。念のために取得し不動産会社に提出したのですが、住所が繋がらないので本人確認ができないと言われ売却は難しいと言われました。

私はマンションを売却することができないのでしょうか?
回答 本人確認ができない…
回答者:司法書士浅野みゆき 回答日時:2011/03/23 08:04:53
売却は出来ます。

マンションの売却は最終的には買主から代金を頂く時に、所有権移転登記をしなければいけません。その際、マンションの登記事項証明書に載っている売主の住所と現在の売主の住所が違う場合は、住民票や戸籍の附票などで住所を変更する登記をします。
それを「所有権登記名義人表示変更登記」といいます。

最近は戸籍の附票の保存期間が短く、住所が繋がらない場合もあるのですがその場合は、住民票、戸籍の付票など取れるだけの証明書と「保存期間が過ぎていて発行できないという証明書」を役所で取り、それと権利証のコピーを付けて所有権登記名義人表示変更登記をします。その登記と、売却のための「所有権移転登記」は同時に出来ます。

売主の側としては、そういう登記をしなければいけないので費用が少しかかるのと、出来るだけ証明書を取らなければいけないので少し面倒になるかもしれませんが、売却が出来ないという事はまったくありません。

司法書士浅野みゆき

質問 登記費用で混乱してます。。。
質問者:レイナ さん 質問日時:2010-09-15 22:14:16 回答件数:5
こんにちは、こちらでいつも勉強させて頂いております。

登記とその費用についての質問です。

中古マンション 3000万 諸費用約150万 リフォーム予定

登記には土地建物関係の登記 と ローン関係の登記がありローン関係は抵当権の登記だという事は理解したのですが、

土地建物関係の登記で 登録免許税の出し方/仕組みが良く分かりません。
売主から買主への登記を移転するための手続きだと理解しているんですが、そこにでてくる固定資産税評価額という言葉と 自分達で持分を決める時に使う住宅総取得額(物件価格+諸経費)がごっちゃになっており混乱しています。

固定資産税評価額 はマンションを取得するのにかかった 総取得額とは関係ないんですよね?

固定資産税に基づいて登記費用を出すのであれば、中古の場合だと不動産会社に聞けばすぐに分かるものですか?

また住宅取得にかかった総額は持分比率を示すのに登記に載るようですが、その額は登記にどのように関係するんですか?
その額が高いと登録免許税も高くなるのでしょうか。

マンション売買価格自体はは安くも高くもなるのでその評価額が登記に載ることが良く理解できません。持分比率のためだけに登記に使われるんでしょうか。

本を読んだりしているのですが、ここら辺を詳しく説明しているものがありません。

どうかご教授下さい。
よろしくお願いします。
回答 登記費用で混乱してます。。。
回答者:司法書士浅野みゆき 回答日時:2010/09/16 10:58:24
レイナ様

登記費用の計算についてご説明します。

住宅ローンを借りて中古マンションを購入する場合、所有権移転登記と抵当権設定登記をします。
所有権移転登記の登録免許税を計算するのに固定資産の評価証明書に載っている評価額を使います。固定資産の評価証明書はそのマンションのある地域の区役所や市役所で所有者が取る事が出来ます。仲介の不動産会社に言えば売主を通じて取ってくれると思います。

固定資産の評価証明書をご覧になれば分かりますが、売買価格とはまったく違います。その評価額を基に所有権移転の登録免許税を計算し、抵当権設定登記は住宅ローンの借り入れ額(債権額)から計算します。両方の登録免許税に司法書士報酬を足した総額が登記費用になります。

中古マンションを購入するには売買代金の他に仲介不動産会社に払う仲介料や上記の登記費用やリフォームをすればリフォーム代がかかります。その総額を住宅取得額として、共有で登記する場合は持分の計算に使います。総額4000万円のマンションを2000万円ずつ2人で支払ったら2分の1ずつ登記をします。1000万円と3000万円だったら4分の1と4分の3です。

所有権移転の登録免許税は固定資産の評価額で決まるので売買代金が変わっても変わりませんし、評価額が登記簿に載る事はありません。

みゆき司法書士事務所
司法書士 浅野みゆき

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