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深山 州
会社名: マンション管理コンサルタント (株)メルすみごこち事務所
住所: 〒150-0031
東京都渋谷区桜丘町29-33 渋谷三信マンション603
TEL: 03-6416-5197 FAX: 03-6416-5198
メールアドレス: info@e-sumigokochi.com
URL: http://e-sumigokochi.co.jp
※常時45〜の管理組合と長期契約を締結しております。
平成22年9月:東京テレビ系列【ガイアの夜明け】に出演しました。
平成25年9月:朝日新聞系列【マイベストプロ東京】専門家に登録されました。
平成25年10月:日本経済新聞朝刊に取り上げられました。
※その他三大紙、週刊誌等から取材を受けております。
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質問 普通決議と特別決議の同時議決はどうなるのでしょうか
質問者:スマイマン さん 質問日時:2009-06-28 22:41:54 回答件数:4
役員、管理会社のレベルの低さから
総会議案で、一つの議案の中に複数の案件が入っていました。

各案件を別々の議案として提出されていれば問題ないのですが、普通決議事項と特別決議事項が混在しています。
普通決議事項、特別決議事項、どちらか迷う決議事項が各1件の計3件です。

この場合に、普通決議はクリアしたが、特別決議の議決権総数、区分所有者数のそれぞれの3/4以上の賛成が得られなかった場合にはどの様になるのでしょうか?
委任状、賛否の書面は収集済みです。

(1)議案自体が、おかしいので審議できず。
(2)普通決議事項については可決、特別決議事項は否決
(3)両方とも否決か可決
(4)各事項を一つずつ可否をとる(委任状、賛否を書面で提出済みもいるのでNG?)
(5)その他
等々あると思いますがどうすればよいのでしょうか?
回答 普通決議と特別決議の同時議決はどうなるのでしょうか
回答者:深山 州 回答日時:2009/06/30 00:23:46
こんにちは。管理組合活動大変ですね。ご苦労様です。

さて、普通決議と特別決議の同時議決は、2つの理由で(1)審議しない、か(3)両方とも否決とするのが最良です。


○ひとつの理由は「法的な問題」です。
原理原則は「一つの議案で一つの内容を審議」ですから、2〜3の議案が混在するのはそもそも議案に瑕疵(欠陥)があります。


○もうひとつの理由は、「住民感情的な問題」です。
スマイマンさんのように疑問・不満を持たれる区分所有者が複数いるような状態で、このような議案を強行決議すると、管理組合内部でトラブルや派閥のようなものができ、管理組合運営に支障を来たします。

ですから、一番良いのは「議案内容に不備があるため一度「保留」または「取り下げ」とし、改めて整理して上程してもらう、という流れがスムーズでしょう。

管理の素人が集まる管理組合の場では、理事さんへの手前、極力「無効」「否決」というネガティブな用語はお使いにならない方が角が立たずに正しい方向へ導けるかと思います。

※管理会社は論外ですが(笑)
以上です。

質問 修繕積立金の安全な管理
質問者:Q さん 質問日時:2009-06-26 14:50:02 回答件数:4
築7年100世帯
修繕積立金約7千万円全額A銀行の当座預金で管理
現在利子はゼロ円 12年目に大規模修繕計画あり
その間、元金保障の運用話はありませんか?
回答 修繕積立金の安全な管理
回答者:深山 州 回答日時:2009/06/26 19:22:19
こんにちは。
すまいる債は元本保証ですが、それ以外にはなく選択の幅がありません。

そこで、元本保証を謳っていなくても実際に『限りなく元本保証に近い(倒産リスクが低い)』商品として『国債』と『積立マンション保険』があります。

それぞれ満期設定ができますが、お住まいのマンションは築7年のようですので、これから5年満期の商品を購入すれば、恐らく12〜13年目に迎える1回目の大規模修繕工事前に満期を迎えることで、効率的な運用となります。

特に『積立マンション保険』は、損害保険会社というよりは優秀な代理店に数社比較をしてもらうことで、マンションの実情に合わせて最適な提案を受けることができます。

ご希望でしたら当社提携代理店に最大7社比較をさせるが可能ですのでご相談ください。(お金は一切かかりませんのでご安心を)

質問 全戸の敷地権持分割合を調べる方法は? その2
質問者:CIACCONA さん 質問日時:2008-08-12 10:12:08 回答件数:5
「全戸の敷地権持分割合を調べる方法は?」で質問させていただいた者です。
http://kanto.m-douyo.jp/question/s9094/
 
松本様、深山様、ご回答ありがとうございました。
 
しつこくなって大変恐縮ですが、あらためてお伺いします。
 
<敷地持分割合について>
ご回答いただいたような、分譲時のパンフレット/価格表には、各戸の“壁心計算”による専有部分床面積が記載されており、そこから、「共用部分」の持分割合は算出できております。それと、敷地の持分割合は非常に近い値である筈ですが、同値にはならないことも判っています。(自分の持分だけは登記上の数値が判っているので)
 
標準管理規約では別表で、“共用部分”と“敷地および附属施設”を分けており、また、標準管理規約コメントにて
「共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。」
「敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。」
としてあることに忠実に倣い、また、確認的記載であることや現実的な必要性に関わらず、規約に謳う以上は厳密/正確な値を記すべきではないかと、考えた次第です。
 
以上が、登記上の敷地持分割合を調べたいと考えた背景ですが、やはり、一括して持分割合を知るような都合の良い方法はないのでしょうか?
 
<附属施設の持分割合について>
上述の通り、“共用部分の持分割合”と“敷地の持分割合”を分けて記述することを前提に(標準管理規約の姿を指します)、「何故“附属施設”が、“共用部分”ではなく“敷地”の持分割合と併せて扱う形となっているのか?」の根拠/背景を伺った次第です。
 
素人があれこれ悩んで、知らなくても良いような話しだとは思いますが、お教えいただければ幸いです。
回答 全戸の敷地権持分割合を調べる方法は? その2
回答者:深山 州 回答日時:2008/08/19 12:28:15
<敷地持分割合について>
一括して持分割合を知る方法はありません。当期事項要約書を全戸分取得する必要があります。
なお、
1)本件マンションの築年数が古く、最寄の法務局がコンピュータ化されてない場合、紙の謄本を「閲覧」することができますが、調べたい部屋(例えば303号室)の周辺の専有部分の謄本が一つの冊子にバインダーされているため、500円で閲覧し放題です。(局員に注意されたらやめて下さい)
2)分譲時パンフレットで専有面積が一緒でも、稀に登記面積の異なる場合があります。(PSやMBの形が微妙に異なる等、設計面積が異なることがあるためと思われる)もし本当にすべての住戸の登記面積を完璧に把握したいのでしたら、お金をかけてでも全戸分の要約書を取得してください。

<附属施設の持分割合について>
当方もそこまで細かく読み込んで折らず、「何故“附属施設”が、“共用部分”ではなく“敷地”の持分割合と併せて扱う形となっているのか?」の根拠/背景は時間を見つけてお調べします。(回答にならず申し訳ないです)

<CIACCONAさんが質問された理由について>
ここまで根拠や背景をお知りになりたい理由が、ご自身の勉強であれば問題ありません。

もし管理組合へ規約改訂を提案したい場合、ここはシンプルに「パンフレットに書かれた専有面積=組合員全員が最も納得しやすい数字」と考え、共用部分も敷地も付属施設も「全員の共有物」という単純なな理由で持分割合一覧を作る、というくらい
「素人にもわかりやすい」内容とすることをお勧めします。

みんなの合意があればそれがルールとなります。
そのルール作りは、極力シンプルに「管理運営に興味の薄い多くの組合員にわかりやすいもの」にすることが円滑な運営を助けます。
是非頑張って快適なマンションにして下さいね。

質問 全戸の敷地権持分割合を調べる方法は?
質問者:CIACCONA さん 質問日時:2008-08-11 10:45:44 回答件数:5
くだらない質問かもしれませんが宜しくお願いします。
 
管理規約改正を進める中で、従来明示していなかった共用/共有部分の持分割合を、標準管理規約に倣い、別表で正確に謳おうとしています。

共用部分の持分割合(壁心計算での専有部分床面積による)は、全戸分判っています。
が、敷地の持分割合は判っていません。

まずは、各戸に尋ねて回る方法が考えられますが、各所有者もいろいろな意味で多様であり、全戸分判明に至るまでどれだけ時間がかかるか判らず、あまり現実的ではないかと考えています。

また、登記事項証明書/要約書による場合、各専有分毎の請求が必要らしく(法務局支所の方から、そう伺いました)、三桁に上る戸数分の手間と金額を考えると、これも二の足を踏みます。
 
全戸の敷地持分割合を一括して知るリーズナブルな方法がありましたらお教えいただきたい、お願いいたします。
 
関連して、もう一点。
標準管理規約では「付属施設」も、敷地と一緒の持分割合で別表に謳う形になっています。「付属施設」の持分割合が「敷地」の持分割合と一緒としているのは、何を根拠/背景としているのか判りません。

そもそも“敷地”が“付属施設”を含む言葉なのか、登記上の“敷地持分”が“付属施設持分”も含むものなのか、それとも別のものを根拠/背景としているのか・・・

そう言った基本的なレベルでのものが伺えると助かります。
回答 全戸の敷地権持分割合を調べる方法は?
回答者:深山 州 回答日時:2008/08/12 01:58:59
こんにちは。
あまり難しく考える必要はありませんのでご安心下さい。


共用部分の持分割合と敷地の持分割合は全く同じです(世の中の殆どのマンションは。)

分譲マンションの根本的な考え方として、
・廊下やエレベーター・集会室などの建物共用部分も、
・敷地そのものも、
・植栽や駐車場、配線配管などの付属施設も、
「所有者全員の共有物」です。

ですので、その持分割合は各部屋の専有面積割合にすればOKです。


なお、今後規約の別表を見直すでのでしたら、

「別表第○ 敷地および共用部分等の共有持分割合 一覧」
として、その下に部屋ごとの割合を明記すればOKです。

※共有持分割合だけでなく議決権割合(簡単に言うと「総会でのモノを言う権利」の割合)も兼ねることも可能です。

質問 ベランダに食べ物(ごみ等)が落ちている
質問者:くっちゃん さん 質問日時:2008-08-09 22:44:10 回答件数:5
今年の5月に中古マンションを購入(15階建て5階部分)し、引越後3ヶ月たちます。
この3ヶ月のあいだに、ベランダにお菓子の袋が落ちていたことが2,3回ありましたが、小さく軽いものなので、強風等の可能性もあり、あまり気にしていませんでした。
しかし、先週食べ残しのおかずのようなものが落ちていたので階上の住人を疑うようになりました。落下位置から考えると真上の部屋からと思われます。
真上の居住者は3ヶ月前の引越挨拶時には、夫婦と小学生の子ども2人とのことでした。

こちらのマンションには投書制度があり、管理センターを通じて意見や苦情を理事会にかけてもらえるそうなので、まず管理センターに相談しました。しかし管理センターでは、落下を目撃した等の証拠がない限り真上の住人に注意することはできないので、掲示板に注意喚起の張り紙を貼るくらいしかできないと言われました。

わたしとしては、子どものいたずらだと思うので、直接真上の住人に話してみようかともおもっているのですが、今後の関係が悪化する可能性もあるので、なかなか勇気が出ません。かといってこのまま放置すると、エスカレートしていきそうなので、早く対策をとりたいと考えています。

何か良い案がありましたら、アドバイスをお願いいたします。
回答 ベランダに食べ物(ごみ等)が落ちている
回答者:深山 州 回答日時:2008/08/12 02:11:57
こんにちは。

もし、子供のいたずらと断定できるのでしたら、お菓子を持って上に行き、その子供さんにプレゼントしつつ、「ゴミは家で捨ててね、お掃除大変だからお願いね」とやさしく話しかけてはいかがでしょう?

お子さんに悪気があるかは判りませんし、反抗期とすれば盛りの一時的ないたずらかもしれません。

いきなり第三者を通すような対処の仕方は、下手をすると上階に不快感を与えます。(直接言ってくれれば良いのに、と)

間接行動が上階の居住者を「モンスターペアレンツ化」させてしまうきっかけとなる可能性があります。

管理組合等へ協力を要請するのは上階がモンスター化してからで遅くありません。まずは優しい気持ちで自分から上の居住者と仲良くなってください。

快適なマンションライフになることを願っています。

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