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西川治男
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宅地建物取引主任者・ファイナンシャルプランナーAFP認定者等の資格やこれまでの知識や経験を生かしてアドバイスしていきたいと考えています。
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質問 不動産取得税について
質問者:まりも77 さん 質問日時:2011-07-18 16:39:01 回答件数:5
築年数 昭和57年12月 専有面積 87.12 の旧公団マンション

を購入するのですが、不動産屋の方に「不動産取得税は20万

位」といわれましたが、そんなにするのでしょうか?軽減措置な

どでもっと安くなると思ったのですが・・・どうなのでしょう?
回答 不動産取得税について
回答者:西川治男 回答日時:2011/07/22 21:43:21
まず質問の対象になっているマンションにつきまして、

1)購入後、居住すること
2)新築年が昭和57年1月1日以降であること
3)床面積が50平方メートル以上であること

の三つの要件を全て満たす場合は、土地、家屋について不動産取得税の軽減措置があります。

今回のケースの場合、全ての要件を満たしていると思われるので軽減措置があります。

不動産取得税の税額は、取得日における不動産の課税標準価格 X税率です。

税率は今回の場合、マンションの土地、建物についてそれぞれ3%です。

課税標準価格を計算する基となる固定資産税額については売主(今まで固定資産税を払ってきた人)以外には役所でも教えてもらえません。
しかし仲介の不動産業者は売主から聞いていると思われます。

仲介の不動産業者に不動産取得税が20万円位だとする根拠を聞いてみてはいかがでしょうか。
(20万円が高いか安いか、合っているかはマンションの土地、建物の評価額が分かりませんので何とも言えません。)

ちなみに、軽減措置の内容としては、

家屋は、今回の場合は固定資産税評価額から420万円の控除あり
税額=(固定資産税評価額 −減税額(420万円)) x 3%

土地については、
税額=固定資産税評価額 x 1/2 x 3% −減税額 です。
*減税額 は(1)と(2)の大きい方の値とします。
 (1)¥45,000
(2)土地1平方メートルあたりの固定資産税額 x1/2 x住宅の床面積 x2  x3%

当該物件の住所がどちらか分かりませんが、評価額が分かってから管轄の役所のHP上で計算してみるか、または直接お聞きになることを御薦めします。

以上参考になれば幸いです。

質問 賃貸か購入か悩んでいます。
質問者:ばあば さん 質問日時:2010-10-06 23:04:04 回答件数:5
1人暮しの50歳です。

今賃貸で8万近く払っています。実家が地方にあり現役を
退いた後は一応帰る予定でいます。

ただまだ15年ありこのまま賃貸にお金を支払い続けるのが
賢いライフスタイルなのか悩んでいます。

今と同じ家賃を支払っていけば1200万位の物件が購入できる計算となります。

資産価値としてのマンションも気になりますが、家賃を捨てている感があるので購入したほうがいいのか、最近特に考えてしまいます。
アドバイス、よろしくお願いします。
回答 賃貸か購入か悩んでいます。
回答者:西川治男 回答日時:2010/10/21 17:09:51
回答が遅れましたが、参考になればとアドバイスさせて頂きます。

賃貸と購入では先の先生方のアドバイスにある様に、それぞれメリット、デメリット、リスク等があります。
ばあばさんの質問の内容で、少し気になる点は、購入の場合、現在の自己資金の額です。
今多額のローンを組むことは、50歳からの返済期間、今後の雇用状況の変化等を考えるとリスクが少し大きい様に思えます。

しかしある程度投資の目的で物件を購入するのであれば、検討をしてみてはいかがでしょうか。
(現役時代は居住し、将来実家に帰った場合は賃貸に出す。)
具体的にstudyすることによって、ご自身もメリット、デメリットがどの程度あるのか納得されると思います。

例えば今お住まいの近辺で、1200万位でどの様な物件が購入可能か。
(自己資金額とローン返済額に無理がないか)
その物件のロケーション(将来賃貸に出すときに借り手が付き易いか)、管理状況(そのマンションの過去の修繕記録のチェック)、家賃相場、空室リスク、また 購入時の諸費用、管理費、修繕費、固定資産税、等等の比較,検討。

まず近所の不動産屋で、賃貸物件を調べてみて下さい。だいたいの様子が分かるはずです。
必ずしも購入することをお勧めするわけではありませんが、一度検討してみてはいかがでしょうか。

質問 中古戸建てと新築物件
質問者:まな さん 質問日時:2007-06-26 14:01:33 回答件数:5
私は20歳で彼が24歳です。
まだ結婚はしていないのですが来年には結婚したいと考えています! 
やっぱり賃貸住宅よりマイホームを買いたいんです!

私たちはいずれ彼の生まれ故郷に帰る予定なので新築もどうかと思うし、かといって賃貸で無駄なお金を支払い続けるのか…
少しでも安い中古物件にしようか…
いますごく悩んでいます。

みなさんの回答を待っています!!
回答 中古戸建てと新築物件
回答者:西川治男 回答日時:2007/06/26 15:40:04
マイホームを買いたい気持ちはよく分かります。
私の個人的な意見は、中古物件〔戸建)が良いと思います。

理由
1)賃貸住宅を借りた場合、毎月の家賃が8万円とすると年間約100万円で、お二人ともお若いので、10年間借りたとすると合計1000万円になります。毎月の家賃が10万円で12年間借りたとすると、単純計算で1440万円になってしまいます。

2)どちらの地域に住む予定か存じませんが、1500万〜2000万円も出せば、結構良い中古物件があるかと思います。

3)いずれは先方の故郷に帰るとありますが、その際にその家を売却しても、少なくとも現時点での購入価格の半額以上にはなるでしょう。

4)新築でなければいや、という方も多いですが、私は中古物件
になんら抵抗がありません。むしろ現在の状況では、すでに存在している物件をチェックしたほうがリスクが少ないかもしれません。

5)しばらく住んでから資金的に余裕が出来たときにリフォームしてもいいわけです。

最後に中古の戸建を買う際のポイントは、その敷地がよいかどうかです。
幅員が4m以上の公道に2m以上接していて、交通や日常生活
において便利の良いところ。
上物だけに気をとられないで、よい敷地の物件を探してください。
建物はたとえ新築しても10年もたてば評価額はあまりありません。
中古の戸建を買う際の注意点を私のブログに書いてありますので
参考にしていただけたら幸いです。

質問 売買契約書
質問者:さとっち さん 質問日時:2007-05-10 22:21:55 回答件数:5
売買契約書に押印をしました。

自分の調べた内容では、もし契約を解除したい場合には手付金を解約手付けという形で元の状態に戻せると理解しています。

売買契約書を見ると、『本契約書を解約する場合には、売買金額の20%を支払わないといけない』という様な文言が書かれていますが、この契約書を解除したい場合には本当に売買金額の20%を支払う必要があるのでしょうか?

緊急を要しているので、どなたかご回答お願い致します。
回答 売買契約書
回答者:西川治男 回答日時:2007/05/11 22:00:31
手付金は特別に規定しない限り、解約手付けとして扱われます。
すなわち、相手が契約の履行に着手していない内、または契約で期限が指定されていて、その期限を過ぎていない内は、手付金を放棄することによって、契約を解除できます。
ですから、「売買契約書に押印をしました。」とあるように契約したばかりだと思いますが、何らかの事情でこの契約を解除したい場合は、上記の条件内であれば、手付金を放棄することによって、契約を解除できます。

相手が契約の履行に着手してしまった後(この判断は争いになるケースが多いようです)、または契約で期限が指定されていて、その期限を過ぎてしまった後にこの契約を解除する場合は違約金(業者が売主で買主が業者でない場合、最大20%)が発生してしまいます。


もう一度契約書の、手付金と損害賠償(違約金)の項目をよく見てみてください。

質問 解約
質問者:テン さん 質問日時:2007-04-21 18:27:52 回答件数:5
解約を検討しています。

契約したのは昨年の12月、引渡しは今年の11月です。
契約時は全く気にしていませんでしたが、マンションの真横を高圧線が通っており、その後、気になってインターネットを色々調べました。

測定器も買って自分で測定もしました。
体への影響は証明されていませんが、海外での電磁波規制等を見ると、やはり心配で、この不安感はどうしてもぬぐえません。
そこに何十年も住むことはもう考えられないのです。

手付金は10%のところ、頼んで5%(200万)にしてもらいました。
契約書には解約時には10%と書いてありました。
が、すでに払い済みの200万で済むのでしょうか。

それとも更に200万、合計10%取られるのでしょうか。
まさか幾らか戻ってくるということはありませんよね。
以上、よろしく願いします。
回答 解約
回答者:西川治男 回答日時:2007/04/22 11:47:01
(1)まず考えられることは、マンションの真横を高圧線が通っていることについて、業者から今までに広告における表示とか、説明等による明示がありましたか?
「不動産の表示に関する公正競争規約」による規制のひとつに、土地の全部または一部が高圧電線路下にあるときは、その旨とその概ねの面積を表示しなければなりません。

もしマンションの真横を高圧線が通っていて、この特定事項についてなんら明示がなかったのであれば、明示義務違反になる可能性があります。

(2)契約書の手付解除の項目で、手付放棄による契約解除の期限が記されていますか? もし期日が記されていて、その期日が過ぎていなければ、手付放棄による契約解除ができます。そうでなければ、相手方が売買契約の履行に着手したときは手付解除はできなくなり違約金が発生します。この相手方が売買契約の履行に着手したとき、というの明確でなく紛争の原因となります。

詳しい状況は分かりませんが、業者がいまだ売買契約の履行に着手していなければ手付放棄による契約解除ができますし、(1)について業者にも多少落ち度があるのであれば、期日が過ぎていても手付け放棄による契約解除または多少お金がもどってくるかも知れません。

参考になれば幸いです。

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