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（免責事項）
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。 |
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井上光章
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| 住所： |
〒260-0032
千葉市中央区登戸1-15-32キャピタル登戸６階 |
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| TEL： |
050-3530-9108 |
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| 独立ＦＰとして活動しています。住宅のことだけでなく、教育費や老後のことなどライフプラン全体を考えながら各種シミュレーション、アドバイスをしていきます。ローンのことだけでなく資産運用や家計の見直し等、総合的なコンサルティングをしますのでお気軽にお問合せください。 |
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購入してやっていけますか？ |
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| 質問者：ぶたまん さん |
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質問日時：2010-02-19 19:05:07 |
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回答件数：5件 |
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はじめまして。
現在購入したい築浅の中古物件があります。
価格は３６００万円 年収は自分が４２０万円妻が２００万円、
合わせて６２０万円で、年齢は自分が３５歳・妻２７歳・３歳と
１歳の子供がいる４人家族です。
自己資金は１２００万円で２６００万円のローンを当初は１０年
固定・３５年で返済しようかと思っておりす。
貯蓄は５００万円ほど残ります。
しかし子供の教育費等で返済できるのか不安で仕方ありません。
貯蓄も少しずつしながらやっていけるでしょうか。 |
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購入してやっていけますか？ |
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| 回答者：井上光章 |
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回答日時：2010/02/25 09:40:25 |
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井上ＦＰ事務所の井上と申します。以下少しでも参考になりましたら幸いです。
＞しかし子供の教育費等で返済できるのか不安で仕方ありません。
住宅の購入を考えるとき不安は誰しもが持つものです。不安になるのは決しておひとりではないので、過度に不安にならないでくださいということはまずお伝えしておきたいと思います。そして勇気を持ってその不安の正体を暴いていく、つまり不安を数字に落としこんで、具体化させていくのがよいのではないかと思います。
ＦＰの立場から言えば、そのためには本来はキャッシュフロー表というのを作って未来の家計をシミュレーションしてくださいということになるのですが、私の場合は有料メニューになってしまいます。ここでは参考になる数字等を示しておきたいと思います。
2600万円のローンについて、当初10年の金利を3.2％とすると毎月返済額は102,985円になります。その後25年は5.2％で返済、と仮定すると毎月返済額は126,703円になります。これに管理費等の費用をプラスすれば、実際の毎月の負担額をイメージできるかと思います（10年後の金利がどうなっているかはわからないのですが・・・）。
当面はこのくらいの支払いをして教育費のための貯蓄ができるかの検討をするのがいいのではないでしょうか。ローンはぶたまんさんの収入で全部払いきり、奥様の収入は将来の教育費のための貯蓄と余裕があれば繰上返済に使う、というようにできると理想的なのでしょうが。。。
またもし毎月の支出を把握されていないのであれば家計簿をつけるなどして支出の把握をしてみるのもひとつの手ではないかと思います。それだけでも随分と不安は和らぐものです。団信を組めば今入っているだろう保険料も削減できるはずですので、そういった視点で家計を見てみるのもいいだろうと思いますし、まだ不確かなところはありますが、子ども手当てを収入として当て込んで考えてもいいかもしれません。 |
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10年固定か20年固定か？ |
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| 質問者：どっち さん |
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質問日時：2009-11-23 15:01:07 |
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回答件数：5件 |
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住宅ローンの借り方で悩んでいます。
3,000万円を30年返済で借り入れる予定ですが、
Ａ金融機関
10年固定 1.90％（優遇後）※店頭金利3.40％
固定期間終了後は店頭金利から1.00％優遇
Ｂ信用金庫
20年固定 2.40％（優遇後）※店頭金利不明
固定期間終了後は10年固定などを選択し、
その際は店頭金利から1.00％優遇
どちらも保証料不要、団信料込みです。
繰上返済はできればしたいと思っていますが、
10年で100万程度しかできないかもしれません。
20年後には末子が成人するので、
それまで金利を固定させて安心を取りたい気もしますが、
10年では金利はそれほど上がらないという人もいて、迷っています。
どちらがお得な借り方でしょうか？
10年固定のＡが2.00％になったときはどうでしょうか？ |
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10年固定か20年固定か？ |
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| 回答者：井上光章 |
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回答日時：2009/11/24 21:18:18 |
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井上ＦＰ事務所の井上と申します。
どっちが「お得」かは将来になってみないとわかりませんし、ローンを考える際にはあまり「お得」かどうかで考えない方がいいように思います。
> 10年で100万程度しかできないかもしれません。
ということなので、おそらく今後しばらくは貯蓄がそれほどは増えないことを想定していらっしゃると思います。
ローン返済中にはあまり貯蓄が増えそうにない、という場合は、金利の低さよりも支出が固定される安定性を優先したいところです。
つまり、できるだけ固定期間を長くして、ローンの支払い額をできるだけ長い期間同じにして、金利変動のリスクを少しでも減らしておくという作戦を取るべきではないかと思います（逆にローンの返済をしながらでも貯蓄ができるような家計状態であれば「Ａ」でも変動金利でもＯＫかもしれません）。
従って、どっちさんのおっしゃる「安心を取る」を優先して、「Ｂ」の方がいいんじゃないかと考えます。
以上少しでも参考になりましたら幸いです。
井上 光章
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井上ＦＰ事務所
http://www.inouefp.jp/
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住宅ローン金利の推移 |
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| 質問者：ぐち・・・ さん |
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質問日時：2009-11-10 23:31:11 |
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回答件数：5件 |
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今回マンションの購入の検討をしております。
仲介会社の担当者に言われたのですが、現在金利は
変動金利で2.475％で過去と比較すると限りなく低い
と言われました。それは私も分かるのですが、性格柄
データとして出していただけないと納得できないのです。
そこで担当者に過去の金利の推移のグラフなどの
資料を見せてとお願いしましたが、持ってないとの
ことでした。ご存知であればバブル期くらいからの
住宅ローンの金利の推移を知ることができる媒体を
ご存知であれば教えてください。 |
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住宅ローン金利の推移 |
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| 回答者：井上光章 |
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回答日時：2009/11/11 10:45:56 |
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＞住宅ローンの金利の推移を知ることができる媒体をご存知であれば教えてください。
→データが中途半端で恐縮ですが以下にグラフを作ってみました。
http://www.visualzoo.com/graph/28187
直近のフラット35の金利データはこちらにあります（PDFです）。
http://www.flat35.com/document/pdf/kinri_suii.pdf
なおマンションの購入にあたっては、金利の高低よりも、今後の資金計画は大丈夫なのかという点を重視していただきたいと思います。現在の住宅ローンの支払いだけを考えるのではなく、将来必要になってくるであろう、教育費（お子さんの有無等わかりませんが）やご両親の介護の費用などを、キャッシュフロー表にてシミュレーションするなどして、将来に渡って無理なく返済できる資金計画になっているかどうかをご確認いただければと思います。
＞そこで担当者に過去の金利の推移のグラフなどの資料を見せてとお願いしましたが、持ってないとのこと
→「金利が低いから今が買い時」と担当者が仰ったのかどうか定かではありませんが、そういうロジックで営業するのであれば普通用意するべき資料です。私ならこの担当者とは付き合うべきではないと判断しますが・・ |
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変動金利と固定金利どちらが良いですか？ |
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| 質問者：ぷーさん さん |
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質問日時：2009-09-08 14:41:07 |
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回答件数：5件 |
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新築マンションを購入希望です。
４０００万円ほど銀行から３０年ローンで借り入れ予定ですが、今のこの時期全て変動にするかそれとも固定と変動のミックスで借りた方がよいのかで迷っています。
不動産会社は、超低金利の今は全てを変動にし、この低い期間に繰り上げ返済で元本をどんどん返していくのが得策と言われます。
銀行によっては、ネットであれば、繰り上げ返済も無料でできる上、変動金利が上がりつつある局面では、手数料５２５０円で固定に変更もできるので…と全て変動を勧めます。
不動産会社と提携している銀行のローンを受ければ、-1.5％の優遇措置が受けられ、変動であれば、0.975％ 固定は2.4％とのこと。
優遇措置は全ローン期間に適応され変動から固定に変更しても受けられるそうです。
どう組むのが理想的なのでしょうか？ |
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変動金利と固定金利どちらが良いですか？ |
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| 回答者：井上光章 |
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回答日時：2009/09/08 20:55:16 |
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ローンを固定にするか、変動にするかは、ローンだけで見るのではなく家計全体を見る必要があるように思います。一般的には以下のように考えればいいかと思います。
■今後、ローンの返済をしながらある程度の貯蓄もできるような場合
⇒目先の金利が低い変動金利が多くてもＯＫ
例えば共働きをしている場合や、共働きをする予定がある場合等は、住宅ローンを返済しながらでも貯蓄ができるはずです。そのような場合は金利上昇に対しても繰上返済である程度は対応ができると思いますので、変動金利のみや、変動金利を多めにしたミックスプランでもよいかもしれません。
■ローンの返済にいっぱいいっぱいで、貯蓄はあまりできそうにない場合
⇒長期間固定のみか、長期間固定を多めにしておく方がいい
今後共働きの予定がない場合や、これからお子様の教育費負担が重くなることが予想されるような場合、なかなか貯蓄を増やすことは難しいでしょう。このような場合はなるべく長期間金利を固定して、金利変動リスクを回避しておくのがよいのではないかと思います。
いずれにせよまずはキャッシュフロー表を作成するなどして、将来の教育費等の支出と家計の収支、貯蓄の推移を前もってシミュレーションしてみるとよいのではないでしょうか。
※ＣＦ表のイメージは下記リンクなどをご参照下さい。
http://www.inouefp.jp/cf_sample.pdf
井上 光章
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井上ＦＰ事務所
http://www.inouefp.jp/
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30代後半独身女性マンション購入などについて |
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| 質問者：だるま さん |
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質問日時：2009-08-25 00:56:51 |
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回答件数：5件 |
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はじめてご質問をさせて頂きます。宜しくお願い致します。
友人のススメがきっかけで、マンション購入について興味がでてきましたが、
検討するにあったて、何をどう、まとめて考えていく検討をしたらいいのか悩んでおります。
恐らく、こういうのはファイナンシャルプランとかライフプランニングなどというところで
相談するような事なのかもしれません。
こんな年齢になり、将来を見据えてなく恥ずかしいところですがアドバイスを頂ければと思っております。
現在の私の状況は
・37歳独身女性 結婚の予定も見えません。
・デザイナーとして4年前にフリーランスとなり個人事業主です。
・過去３年の年収平均は1000万ですが、今年は不景気の影響もあり600万程度予想。
・貯金は200万円くらいしかなく、マンション購入の頭金として使える貯蓄がありません。
・実家は東京都内です。実は、今までは実家の両親や兄弟の将来を思うと実家の家も立て替えかリフォームも検討してました。
・マンション購入するのであれば、中古マンションを2000万〜3000万以内で購入し、
リノベーションで500万前後が限度だろうと思っています。
実家の建て直しまたはリフォームでしたら700〜1000万以内の範囲だろうと思っています。
こういった背景から果たして現在の私には、自分の将来のためにマンションを購入するのが適しているのかが
わかならい状態です。
マンションの購入するのはもう少し考えるべきだとか、貯蓄が先だとか（←これは当たり前ですが...）
やはり将来を見据えて、マンション購入を検討してもいいのではないかとか、
家の建て直しやリフォームを優先した考えでいたほうがいいのか、
現実的な金銭面的な部分からのアドバイスでも結構です。
何専門的な方々から、考えをまとめる方向性のアドバイスやご意見を頂ければ、とても幸いです。
ご質問としてこちらに適している内容かどうかも不安ですが
長くなりすみませんが、宜しくお願い致します。 |
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30代後半独身女性マンション購入などについて |
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| 回答者：井上光章 |
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回答日時：2009/08/26 13:46:11 |
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井上ＦＰ事務所の井上と申します。以下ご参考になりましたら幸いです。
> 検討するにあったて、何をどう、まとめて考えていく検討をしたらいいのか悩んでおります。
■１．まずはライフプランを
やはりまずはライフプランを立てることだと思います。
今後どんな生き方をしたいのか、どんな住まいで、どうやって生活していたいのかは、いずれどこかで悩み考えなくてはいけない問題だと思います。せっかくのいい機会だと思いますのでじっくりと考えてみてはいかがでしょうか。
「なぜ賃貸ではなく、マンションの購入がいいのか」あたりから頭を整理していくといいのではないかと思います。
■２．次にキャッシュフロー表で将来の家計をシミュレーション
ライフプランを整理したら次にそのライフプラン通りに人生を歩むとしてどのくらいのお金がいつ発生するのかを、キャッシュフロー表というものを作って考えてみるとよいでしょう（と言っても簡単には作れないのですが・・）。住宅に関するお金だけでなく、それ以外の家計の支出、収入、収支や貯蓄等の推移を総合的にシミュレーションしたものです。
キャッシュフロー表のイメージは下記のような感じです。
http://www.inouefp.jp/cf_sample.pdf
このキャッシュフロー表に基づいて、月々支払えるだろうローンの額を考えていき→ローン借入額→予算の上限→物件の検討という順番に考えていきます。
最後に参考まで現状の年収等からどれくらいのローンが組めそうかを一般論として考えてみました。
まず自営業で年収が不安定ということを考慮して年収は少なめの600万を基に考えました（実際の銀行でのローン審査は確定申告上の「所得」で審査されます）。
年収に占める年間ローン返済額は通常25〜30％程度が妥当と言われていますが、収入が不安定な自営業者ということを考慮し、ここでは「ローン返済額は年収の20％まで」とします。そうすると年間返済額は600×20％＝120万、つまり月々10万円のローン返済となります。
25年、3.5％のローンを組み、毎月返済額が10万円だとして、借りられるローン総額を逆算すると2000万円になります。あくまで色々な仮定に基づいた一つの計算例にすぎませんが参考になりましたら幸いです。
自営業者さんは会社員の方よりも審査は厳しくなりますので、もし購入という意思決定をされる場合でも、やはりできるだけ頭金を用意してからの購入がいいのではないかと思います。 |
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