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専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。
三柴 丈雄
会社名: ハウジングエスクロー株式会社
住所: 〒140-0014
東京都品川区大井2−27−23
TEL: 03-5718-5221 FAX: 03-5718-5222
メールアドレス: info@housing-escrow.co.jp
URL: http://www.housing-escrow.co.jp/
大手マンション販売会社の住宅ローン担当責任者として、又、不動産仲介業者として通算2000件以上の住宅ローンをお世話してきました。現在は、仲介手数料1%でお取り引きをお手伝いしております。自分の経験をいかして、一生に一度の大きな買い物をされる方々の不安を少しでも取り除くことにご協力できればと思います。
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質問 固定と変動
質問者:とと さん 質問日時:2012-08-02 13:17:10 回答件数:5
2500万 25年ローンを考えてます。

全返済期間1.7%優遇が適用で
変動なら2.5-1.7%=0.8%となるみたいで、そちらにする予定です。

でも低金利な今こそ固定の方がいいのでしょうか?

最近の傾向、今後の予測より、アドバイスお願いします。
回答 固定と変動
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2012/08/02 14:37:51
銀行によっても違いますが、通常、変動金利でローンを組まれた場合は、返済が1回でも始まっていれば、いつでも固定金利選択型に切り替えられます。インターネットバンキングが可能な都市銀行などの金融機関であれば、ネット上で簡単に、しかも殆どの場合、無料で手続きが出来ます。
一般的に、変動金利のレートより、固定金利は高くなっている場合が多いので、お借入時は一旦、変動金利で組んでおき、様子をご覧になったら宜しいのではないでしょうか?変動金利は、金利が上昇した場合のリスクを考えなければならない商品ですが、金利が急上昇しても返済額は5年間かわらず、6年目の見直し時も元の返済額の1.25倍以上にならないというルールがあります。固定期間選択型にはそれがありませんので、短い固定期間を設定して、その間に万一、金利が急上昇した場合、先の1.25倍以上にならないというルールはありませんのでかえって怖い面もあります。固定金利で敢えて最初から組まなくても、一旦、低金利の恩恵を享受され、余裕がある場合は少しでもネットバンキングで繰り上げ返済されればリスクヘッジできるのではありませんか?因みに、繰り上げ返済される場合は、返済額軽減型より期間短縮型でされた方が遥かに有利です。

質問 ローン審査書類について
質問者:ともんち さん 質問日時:2012-07-31 12:50:47 回答件数:3
初めて質問させて頂きます。

現在●●の中古物件の購入を検討しており、
仲介会社も●●さんです。

交渉の段階では、丁寧な対応なので
営業さんを信頼していたのですが、
購入の申し込みをした後になって、
売主さんにお話を通すからという理由で
電話にて職業を聞かれました。
(東京の自営会社役員(役なし)(親の会社です))
次の日
ローン事前審査の段階で、
役員であるために、会社の決算書を出すよう求められました。

中古物件の前に、新築物件のローン審査を通した際には
確定申告書3期分で充分に審査は通りましたが
会社の決算書は出す必要ありですか?

ちなみに、収入は不動産が7割、給与が3割ですので
決算書を出す必要は無いと思われますが?
ここはつっぱねても良いでしょうか?

是非ご教示ください。
回答 ローン審査書類について
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2012/08/01 12:44:16
親御さんが会社の経営者で、ご自身もその会社の役員なら、
住宅ローンの審査では、経営者と同一の審査になります。
従って、一般的な住宅を購入するためのローン審査なら、
決算書三期分は当然です。

法人の納税証明も同様に必要になるでしょうね。

住宅ローンは、ご自身が居住するたまの不動産を購入するためのもので、
アパートローンなどの金利の商品であればわかりませんが、、、

突っぱねてもいいのではないですか?
ただ住宅ローンとしての審査が出来ないだけです。

質問 管理規約と区分所有法、どちらが優先しますか?
質問者:ひろたつ さん 質問日時:2012-07-31 10:11:42 回答件数:5
区分所有法の第17条(共用部分の変更)は平成14年に
「共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。
→→
「共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものは除く)は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数による集会の決議で決する。」

に変更されていますが私の住むマンションでは管理規約の条文では「敷地及び共用部分の変更(改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く)のままになっています。

早い機会に改定する必要があると思いますが、それまでにこの条文に該当する共用部分の変更が生じた場合、管理規約と区分所有法、どちらが優先するのでしょうか?

マンション固有の「管理規約が優先」と言う方もいれば、「区分所有法」は強行規定であり、こちらが優先と言う方がいます。どのように判断すればよいのでしょうか?よろしくお願いします
回答 管理規約と区分所有法、どちらが優先しますか?
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2012/08/01 13:01:37
管理規約での規定が社会通念上、問題がないものであれば、
大枠を決めた区分所有法より優先すると思います。

管理規約は、自分たちの財産の処分や管理のあり方を定めた
個々の財産に関する固有のルールであって、ご自分たちの意思、
つまり管理組合の総意が、他に迷惑を及ぼさないのであれば、
当然に優先されるものと思います。

質問 誇大広告?
質問者:生活は楽しみたい さん 質問日時:2012-07-30 01:08:35 回答件数:3
2012年3月に入居が始まった新築マンションの
初めての総会がありました。

総会にあたって、資料などが配布され目を通していましたが
そこに管理会社からのお願いということで
「バルコニーとアルコーブに私物を置かないように」
との旨が書いてありました。

管理規約にその部分の(専用使用権)の細則はなく
「避難路になるので妨げにならない様に」という表記はありましたので
「妨げにならなければ、良い」という解釈では?と質問したところ
「共用部だから物はダメと書いてある(解釈しろ)」という返事でした。
(因みにバルコニーは30平米以上,アルコーブも10平米ぐらい)

私には理解できない事だらけです。
なぜ、モデルルームのバルコニーには大きなチェアと
テーブルに、大きめの観葉植物が置いてあったのに・・・。
実際に入居が始まったら、ダメって。

モデルルームって、重要なものではないのでしょうか?
実際は出来ない事を、なぜウリにしたんでしょう?
(特にロケーションはベイサイドで海に面していますので)

私は洗濯物も外に干さないので、結局、何も使えない
掃除だけが大変な手間の空間があるだけ。

なのに上階なら(広さが同じ)1千万弱も安い。

返品できないなら、せめて上階と取り替えて欲しい・・。
そして差額を返金してほしいぐらいです。

この場合のモデルルーム、誇大広告になりますか?
回答 誇大広告?
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2012/08/02 15:02:13
例えば、、、自動車の広告などで、高原の一本道を颯爽と走るコマーシャルを見て、あんな車で彼女とドライブしたら気持ちいいだろうなと思って車を買ったとします。
ご承知の通り、日本の国内では殆ど道路で速度規制がありますから、その制限速度を守って走らなければならない事はあたりまえですが、CMでみた車は制限速度以下で走っていたとは思えないし、車のメーター表示だって国産車で180キロ、外車なら240キロもあるんだからと言って、近所の警察署に公道で制限速度以上のスピードで走っていいかとわざわざ聞きに行くようなもので、結果、勿論、警察官がいいよと言う筈ありませんよね。
これを誇大広告だと自動車メーカーを訴えたら、賠償金とか取れますでしょうかね、、、あ、でも面白そうだから、訴えて見て結果を教えてくれませんか?

質問 新築マンションで低周波被害
質問者:スマイリ〜 さん 質問日時:2012-06-22 04:08:45 回答件数:3
 4月に引っ越して来たマンションで低周波に悩まされています。売主側の対応は、あまり誠意のあるものとは思えません。
このままでは睡眠不足で病気になりそうです。売主に問える責任はありますか?
回答 新築マンションで低周波被害
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2012/06/23 06:19:32
低周波が実際にあることと、健康に影響を及ぼすことの両方を立証しなければならず、責任を問うのは大変そうですね。
他の入居者の方はどうなんでしょうか?

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