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永瀬 稔
会社名: 株式会社ジェイ・エス・プラス(ピタットハウス代々木店)
住所: 〒151-0053
東京都渋谷区代々木1−38−5KDX代々木ビル3階
TEL: 03-5302-5575 FAX: 03-5302-5573
メールアドレス: minorun@jsplus.co.jp
URL: http://www.jsplus.co.jp
デベロッパー系の大手販売会社での販売担当や契約管理担当をしてきた経験と現在の不動産屋として売買や賃貸の経験・知識を少しなりとも生かせればと思います。
宅建、不動産コンサルティング技能登録、AFP、2級FP技能士、マンション管理士などの資格も保有。
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質問 不動産取得税
質問者:15ののの さん 質問日時:2013-01-23 10:24:04 回答件数:3
 昨年3月に新築マンションを購入し(本体価格2500万)今に至ります。同時期に友人も中古マンションを購入しました。そこで今日友人宅に不動産取得税を払うようにと通知が来ていると知りました。我が家にはまだそのような通知は来ておりません。また、何か手続きをした、ということもありません。もうすぐ入居から1年になろうとしてますが、これから通知が来ることもあるのでしょうか?
 
回答 不動産取得税
回答者:永瀬 稔 回答日時:2013/01/26 14:49:09
15のののさん
はじめまして。不動産取得税についてのご質問ですね。
住宅として新築マンションを購入された場合には土地・建物ともに軽減措置の対象になっていると思います。結構軽減されますが、0まではならないことが多いでしょう。ちなみに不動産取得税で出てくる価格は固定資産税評価額という独自に算出された価格なので実際の購入価格とはかなり異なる場合があります。建物分については構造や使われた材料やその量などいろいろな観点を踏まえて算出されるようです。
通常、取得の登記をしてから3ヶ月後程度に通知が来ることが多いですが、新築の場合、固定資産税の評価に時間がかかります。固定資産税評価額は毎年1月1日現在の価格になりますが、建物の完成がそれ以降の場合、評価が確定するのは翌年の1月1日となります。15ののののさんのご購入されたマンションの完成時期はわかりませんが、もし昨年の1月以降の完成でしたら、今年の6〜7月ごろに来る可能性はあると思います。その点で、すでに固定資産税評価のあるご友人の中古マンションと通知が来るタイミングが違っているかもしれません。
税金のお話になりますので、詳しくは税理士さんや管轄している都道府県税事務所(国税ではないので税務署ではありませんよ。)にご確認ください。

質問 マンション一括購入時の税金について
質問者:高原の風 さん 質問日時:2013-01-07 02:11:37 回答件数:2
新築マンションの契約が間近かに迫っています。2800万(諸経費込)の物件で、何とか一括購入(ローンしない)する予定です。夫(私)の貯蓄額2400万、妻の貯蓄額1400万で、当初は、1400万ずつ出して、購入しとりあえず何とかやっていけると考えていました。しかし、名義は共有する予定はなく、夫(私)名義にするつもりです(妻同意済)。この場合は、法律上、妻から夫への贈与とみなされるという事を知りました。それで妻からの預金の拠出はやめて、夫(私)が2400万出し、私の実の親が400万融資してくれることになりました。これは、住宅取得のための非課税金額の内と思っています。ちなみに妻は、結婚以来、専業主婦(無収入)です。但し、まだ婚姻期間20年は経過していません。家族は子供二人の4人家族で、一人は障害者です。離婚の場合の想定などは検討外で結構です。金額上は、親から融資を受けなくてもやっていけるのですが、税金対策のため以上のように考えているのですが、他に賢明な節税対策又、間違っている点があれば、ご教授お願いしたいのですが。
回答 マンション一括購入時の税金について
回答者:永瀬 稔 回答日時:2013/01/12 16:42:29
高原の風さん こんにちは
ご連絡が遅くなりました。
ご質問の点について、名義をご主人単独名義にしたいとのことですね。書いていただいた親子間の住宅取得資金贈与の特例を利用する以外にも、夫婦間であってもきちんと形式を整えて金銭貸借の実態があれば奥様から融資を受けてご主人単独名義にする方法も可能と思われます。
具体的には、夫婦間で金銭消費貸借契約を結びます。書面は公正証書の方がよいでしょう。近くの公証役場で公証人が作成してくれます。そこに、借入金額、借入期間、支払方法(月賦)、利息を明記しておきます。利息については、必ず設定してください。夫婦だからといって無利息にすると贈与ととられる可能性大。銀行の住宅ローンなどを参考にすればよいでしょう。
その契約書に基づいて、実際に奥様に対して支払を行います。
支払方法は、毎月銀行振り込みにします。同一支店内なら手数料無料の銀行も多いです。きちんとお互いの通帳に記帳され、第三者の銀行がやり取りを証明してくれるので、仮に税務署からの
お尋ねがきても明確に説明が付きます。
私案なので、必ず最寄の税務署か税理士さんに確認してくださいね。ご購入がうまくいくことをお祈りしております。

質問 入居まで期間がある場合に建物が破損した場合
質問者:抹茶 さん 質問日時:2012-06-09 01:55:43 回答件数:5
中古マンションの購入を検討しています。

売主さんが新築の家を建て終わる8か月後の入居になります。

不動産にはまだ聞いていないのですが、マンションを購入する地域は東海大地震で大きな被害がくる予測の場所ですが、不安に思っていることは、もし契約後の半年間で大地震などで建物が破損などの影響を受けた場合は何の保証もなくそのまま購入することになるのでしょうか?

手付金をあきらめたり、違約金を払うことになってしまうのでしょうか?

手付金もばかにはできない金額なので購入を躊躇しています。
回答 入居まで期間がある場合に建物が破損した場合
回答者:永瀬 稔 回答日時:2012/06/09 12:13:44
抹茶さん こんにちは
中古マンションの購入をご検討中とのこと。確かに8ヶ月先となると3.11の後ですし、地震等のことも不安になりますよね。
民法では、このような契約〜引渡しまでの間に家等の契約対象物が火災や落雷で焼失したり地震などで崩壊して当初の契約の意味を成さなくなった場合には売主・買主のどちらが損害をかぶるのかを定めています。(難しく民法用語で言うと「危険負担」といいます。)
実は民法では原則として買主がその損害を負担するとなっています。ただし、これは所有権が契約と同時に移転するという前提だったりします。この原則は当事者間の特約で排除することが出来ます。実際の不動産売買では、契約時ではなく残代金を払った時点で所有権の移転をすることと引渡しまでの損害は売主が負担するという特約を契約内容に盛り込むのが普通です。特約があれば火災や地震で契約したマンションが焼失・破損したりしてしまった場合(程度によりますが)には契約を解除できますし、売主は受領済みの金員を返還することになります。早めに契約書類の見本を確認してみてはいかがでしょうか。

質問 固定資産税の違い
質問者:わん さん 質問日時:2012-06-04 22:31:56 回答件数:5
未完成新築物件のMRを複数(近隣:路線価はほぼ同じ)訪問し、見積りをもらいました。その中で1つだけ固定資産税が高く、他物件の1.5倍以上見積もられているものがありました。
固定資産税が高かった物件は、共用設備(コンシェルジェ、ゲストルーム、パーティルーム、カーシェアリング、保育所など)が充実していていますが、路線価がほぼ同じなのに固定資産税が1.5倍にもなるなんてことはあるのでしょうか?
回答 固定資産税の違い
回答者:永瀬 稔 回答日時:2012/06/09 16:32:44
わんさん こんにちは
今はモデルルームをいくつも回られているところのようですね。
マンションの場合には、「マンション敷地の固定資産税+都市計画税を持分で按分して合計したもの」+「建物単価×(専有面積+共用部分を持分で按分したもの)×固定資産税・都市計画税それぞれの税率」と大まかにイメージしてみてください。
路線価と固定資産税評価額はそれぞれ別に算定されているのでイコールではありません。ただし、ほぼ同じなら近い単価である可能性は高いと思います。とすると、敷地が広くて1戸当たりの持分が大きい、専有部分以外の共用部分が大きくて+αで加算される面積が大きい、建物の設備で免震構造など特殊な設備があるなどなど加算される要因があるなどが考えられます。
ぶっちゃけた話、モデルルームで配られる見積もりですが、売主からの土地の固定資産税の資料などを見て作られているとは思いますが、見積り額より実際の請求が高いとクレームになるになる可能性があるので、高めにしている場合もあります。また、逆に売りやすいように低めにしている場合もあります。詳しくはわからなくて適当な数字〜なんてことではないと思いたいのですが。。。。
モデルルームで詳しく聞いてみるのがよいのではないでしょうか。

質問 中古マンション購入後トラブル!
質問者:ひめっこ さん 質問日時:2012-01-31 21:51:59 回答件数:5
以前12月にも質問させて頂いたのですが、また色々あり長くなりますが初めから話します
築13年のリノベーション物件です
購入をしたのが2011年の9月(去年)
☆住んで早々キッチンの一番下の引き出しが壁が邪魔して開かず
治してもらいましたが職人さんが設計ミスですねと言っていました
確かに!壁が斜めになってました
扉は開くようになったしまた文句を言うのも面倒だったのでそこはそのまま納得しました

☆そして次が結露の多さ湿度80%超え当たり前の家!洋服はカビだらけ
お風呂に入っただけてトイレも隣の部屋もビチャビチャです
築年数も古いのでこちらも仕方ないと思っていたのですが
窓枠の板が結露で浮いてバリバリ割れて剥がれてきました
(リノベーションをした窓だけ)
いじっていない窓枠は大丈夫です
こちらも言ったら白色のペンキ買って来て剥がれた木の上から塗っただけ逆に目立つし素人でもこんな雑な事しないよ

雑なクロス張り、洗えば剥がれる水回りのボンド等々
文章では書ききれないくらいのトラブルが沢山あって
直します直しますと言って折り返しの電話のない大本の会社
今では連絡つきません
雑な仕事しかしない内装業者
連絡は取れるが何もしてくれない不動産

もう電話するのも嫌になってきて私達だけではどうにもなりません
電話で一度相談したいのですがこういう場合
何処に電話したらいいのでしょうか?
無料相談みたいなところあったら教えて頂きたいです
お金出して何とかなるなら何とかしたいくらい
バカにされてて腹が立ちます
宜しくお願いします
回答 中古マンション購入後トラブル!
回答者:永瀬 稔 回答日時:2012/02/14 19:26:25
ひめっこさん
はじめまして。せっかくリノベーション物件を買われたのに気持ちよくありませんね。築13年ならそれほど古くないので、下手にリノベーションしてない方がよかったのかもしれません。
連絡もつかないのも心配です。夜逃げしたり倒産してたりしないとよいのですが。

公的な機関としては下記があります。
財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター
0570-016-100
http://www.chord.or.jp/

あとは売主が宅建業者の場合にはお住まいの各都道府県にある不動産業担当課で相談に乗ってくれますし、業者にも連絡してくれます。問題の多い業者は行政指導暦などがあるかもしれません。建設業者である場合も同様に建設業課に相談されるのがよいでしょう。宅建業・建設業いずれも免許商売なので、許認可権者には弱いものです。
ただし、ただのリフォーム業者の場合はどこの監督下にもないのでご自身の責任ということになってしまいます。

とりあえずは上記でご相談されてみてはいかがでしょうか。

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