マンションQ&Aサイト。専門家が新築マンションの悩みにお答え!マンションの事なら何でも解決!

マンションってどうよ?関西版 マンションってどうよ?関西版 初めての方へ サイトマップ
マンションってどうよ?関東版
ホーム 専門家に聞く! マンション周辺情報 マンションブログ集 希望物件を探す 四天王コラム 用語集 みんなの広場
マンションってどうよ?関東版ホーム > マンションの専門家に聞いちゃおう! > プロフィール
専門家に聞いちゃおう! 現在の質問総件数:12204  
質問検索

無料相談はこちらから 質問する

物件全般

ローンと税金

契約と法律

その他
おすすめ
(免責事項)
専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。
田中 歩
会社名: 株式会社あゆみリアルティーサービス
住所: 〒103-0026
東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階
TEL: 03-6861-7535
メールアドレス: tanaka@ayumi-ltd.com
URL: http://www.ayumi-ltd.com/
国内中古住宅売買の多くは、建物の状況をチェックせずに取引をしてしまいますが、弊社はホームインスペクション(住宅診断)を実施して安心納得の取引を実現しています。
これらの知識や経験を皆さんにご提供していこうと思っています。
(日本インスペクターズ協会公認インスペクター、不動産コンサルタント、不動産証券化マスター、宅地建物取引主任者)
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10
次の20件
質問 売主について
質問者:tukiko さん 質問日時:2010-10-13 05:32:40 回答件数:5
今住んでいる近くに新築マンションが建つことになりました。
場所はとても気に入っているのですが、売主のここ2年の経営状態が赤字続きです。事業再生ADR申請もしています。
このような場合、倒産の可能性が高いので、このマンションの購入は見送ったほうがよいのでしょうか。
回答 売主について
回答者:田中 歩 回答日時:2010/10/14 15:26:32
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

事業再生ADRは、法的な事業再生手続き(民事再生法や会社更生法)と私的再生(会社自らが債権者と交渉しながら事業を再生する手続き)との中間的な手続きとして出来上がった再生手法です。

いずれにせよ、事業再生をしなければならない状況にあるため、銀行などの債権者に対し債務免除(借金棒引き)などを要請し、再生計画を立てていきます。

再生計画が認められても、順調に再生していかなければ、法的手続き(破産等を含む)に進んでいくことになります。

そういう意味では、財務的にゆとりのある財閥系マンションデベロッパーのような安心感があるとは言えません。

もちろん、品確法、瑕疵担保履行法により、構造耐力上主要な部分と雨水の進入を防止する部分に関する瑕疵については、09年10月以降の引渡となる新築物件(建設工事の完了から1年以内で、人が住んだことのないもの)について10年間の保証がなされますが、

財務体質が低下したことにより、アフターサービスのレベルが他社と比べて低くなっていたり、アフターサービス期間中に倒産してしまうリスクがないとは言い切れません。

また、事業再生手続き前に、当該マンションの建築工事が長期間にわたり中断していたりすると、鉄筋やコンクリートの強度などに何がしかの問題が生じる場合が全くないわけではありません。この点については、営業の方にきちんと聞いたほうがよいと思います。


ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅売買の
「あゆみリアルティーサービス」
代表取締役 田中歩(日本ホームインスペクター協会公認インスペクター)
<HP>
http://www.ayumi-ltd.com/
<Blog安心中古住宅売買の極意>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
<Twitter>
http://twitter.com/ayumiltd

質問 手付け放棄による解除について
質問者:UK さん 質問日時:2010-10-06 01:49:55 回答件数:5
現在、住宅ローンの本審査中です。
契約書、重要事項説明書には既に捺印しています。(売主事務所にて)
契約書には「本契約の履行に着手するまで」であれば手付け放棄による解除ができるとあります。

(1)「履行に着手」とはどんなことに着手したことを指しますか?
 契約書にはその言葉の定義・意味についての記述はありませんが、一般的に知られている、明確な事柄を指しているのでしょうか?
 また、売主がどこまで進めているか買主は知ることはできますか?

(2)手付解除が可能な場合、具体的にどのような手順を踏むことになりますか?
 また、買主は何をすれば解約の意思表示をしたことになりますか?
回答 手付け放棄による解除について
回答者:田中 歩 回答日時:2010/10/06 10:41:11
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

売主事務所にて契約を締結されたとのことですから、売主は不動産業者さんなんでしょうか?

そうなると、間違いなく契約上の手付金の性格は「解約手付」ですね。

そして、相手方が履行に着手するまでは、手付金を放棄することで解除ができると規定(手付解除)されているはずです。

これらを前提に回答しますね。

履行の着手とは、法律的にいえば、

債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識しうるようなかたちで履行の行為の一部をなしたまたは履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合

を指します。

「履行の着手」の内容や着手の有無については、その基準自体が抽象的であり、結果的に個別のケースで考えざるを得ないのが実状で、争いになる余地が多分にあります。

ただ、一般的に、売主の履行の着手とは、
・買主の希望による変更工事の材料発注、変更工事の着工
・買主の希望による引渡し前の所有権移転登記完了
・引渡し後の所有権移転登記完了
などが挙げられます。

ですから、売主が上記のような行為を行っていなければ、手付金放棄による解除は可能です。

私が気になったのは、例えば、未改装の中古マンションなどで、売買契約締結後、売主が買主のオーダーに基づく内装工事を実施して引き渡すようなケースです。

もし、仮に、あなたがこのような物件の売買契約を締結しているとすれば、売主が改装工事に着手してしまったら、手付放棄による解除ができなくなり、違約金あるいは損害賠償の予定額を支払うことで解除せざるを得なくなる可能性が極めて高まります。
(手付金の額と違約金および損害賠償金の額が同額ならば、経済的に無差別となりますが)

いずれにせよ、再度契約をよく確認してみてください。

なお、手付解除を行う場合、口頭にてその旨を伝えるとともに書面化し、記名押印したものを売主に提出、さらに売主側の記名押印を当該書面の写しに徴求するのが一般的です。

ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅売買の
「あゆみリアルティーサービス」
代表取締役 田中歩(日本ホームインスペクター協会公認インスペクター)
<HP>
http://www.ayumi-ltd.com/
<Blog安心中古住宅売買の極意>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
<Twitter>
http://twitter.com/ayumiltd

質問 管理費・積立金なし?
質問者:中古大好き さん 質問日時:2010-09-30 04:16:13 回答件数:5
お世話になります.

中古物件を探したところ,1980年築RC,4階建て,駅徒歩10分,総戸数20戸程度の物件で管理費と積立金の項が空欄となっていました.
管理員,管理組合なし,自主管理とあります.
入居率はわかりません.

まだ販売者に問い合わせていませんが,管理費・積立金がゼロという物件はあるのでしょうか?

またこのような物件を購入した場合の将来的なリスクについて,よろしければご教示ください.
回答 管理費・積立金なし?
回答者:田中 歩 回答日時:2010/09/30 12:47:26
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

マンションの管理は、そのマンションの使い方のルールや建物の維持管理など、マンションライフにおいて極めて重要な事です。

自主管理というのであれば、誰かが責任をもって管理ルールや維持修繕を行っているはずです。(誰もやっていないこともあるかもしれませんが・・・)

まずは、その方を通じて管理状況を把握する必要があるでしょう。

しかし、管理費も修繕積立金もないのであれば、

共用部分の掃除
エレベーターや消防設備の法定点検
給排水管の定期清掃
屋上防水状況調査や修繕
外壁調査などの劣化診断
長期修繕計画策定
修繕のための資金計画、資金調達、業者選定
修繕履歴管理などなど、

きちんとなされているかどうか不安ですね。


なお、管理でチェックすべき事項については、小生のブログに連載がありますので、そちらを参考にしてみてください。(小生のブログ記事の冒頭に、記事検索用のURLがありますので、そこから検索してください)

そして、そのマンションの管理責任者に管理状況を聞いてみてください。

そうしないと判断できないと思います。


ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅売買の
「あゆみリアルティーサービス」
代表取締役 田中歩(日本ホームインスペクター協会公認インスペクター)
<HP>
http://www.ayumi-ltd.com/
<Blog安心中古住宅売買の極意>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
<Twitter>
http://twitter.com/ayumiltd

質問 住宅ローン
質問者:naganoricup さん 質問日時:2010-09-03 13:11:57 回答件数:2
頭金なしでも中古のマンションは購入できますか?
回答 住宅ローン
回答者:田中 歩 回答日時:2010/09/03 15:10:46
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

頭金(自己資金)なしで中古マンションを購入することは不可能ではありません。(もちろん、金融機関の審査基準となるあなたの年収やお勤め先、購入予定物件の担保価値等などによりますが)

しかし、原則としてお勧めできません。

中古マンション購入に必要な総額は、売買代金+諸経費(約8%程度)となりますので、自己資金ゼロで購入する場合、これら全てを借入金で賄うことになります。

この場合、仮に返済途中で収入が大幅に減少するような事態が発生すると、マンションを売却せざるを得ないことになりますが、マンションの売却代金よりも借入金残高のほうが大きくなってしまうリスクが高まります。

つまり、返済は継続できないし、売りたくても売れないという状況に陥る可能性があるということです。

ですから、最低でも、諸経費+売買代金の5%〜10%程度は自己資金をご準備いただいたほうが安心です。

もちろん、全額ローンで調達するにしても、別に返済原資となるご預金等が一定程度あれば問題はないのですが。


ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅売買の
「あゆみリアルティーサービス」
代表取締役 田中歩(日本ホームインスペクター協会公認インスペクター)
<HP>
http://www.ayumi-ltd.com/
<Blog安心中古住宅売買の極意>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
<Twitter>
http://twitter.com/ayumiltd

質問 今、川崎市(首都圏近郊)のマンションは買い時なのかどうか。
質問者:すいか さん 質問日時:2010-08-29 11:05:47 回答件数:5
川崎市在住 40歳 独身 女性 地方公務員 貯金約1000万円。
今は賃貸で月7.7万円共益費込み(駐車場は別に1.5万円)

購入予定は、中古築4年、1LDK+S 駅から徒歩9分、6階建ての3階、3180万円。

今住んでいる賃貸が手狭で、もし引っ越すなら次は購入かなと、漠然と考えていました。しかし、急いではいません。

マンションの値段がこれから上がる(と不動産の方は言っている)ということと、消費税が上がる前に購入した方がいいかなと考えています。

悩んでいるのは、一生住み続けるか、結婚等で(現在予定は皆無なのですが)移転するか、わからないということです。ただ、今がもし底値であるならば、買っておいても損せず売れる、または駅10分圏内なら賃貸にも出せると、不動産の方は言います。

質問の内容は
1 今、川崎市(首都圏近郊)のマンションは買い時なのかどうか。(つまり、将来もし手放す、又は、賃貸に出す時に、損をしなさそうかどうか)
2 貯金が1000万円になりました。今はデフレですが、そのうちハイパーインフレになると言っている専門家もいます。お金で残すか、不動産で残すか、どちらが将来得になりそうなのか。
以上です。お手数おかけしますが、よろしくお願いいたします。
回答 今、川崎市(首都圏近郊)のマンションは買い時なのかどうか。
回答者:田中 歩 回答日時:2010/08/30 14:35:33
はじめまして。あゆみリアルティーサービスの田中です。

川崎市というだけだと何とも言えませんが、一般論として私の考えをお答えします。

はじめに、首都圏のマンションは買い時か?というご質問ですが、「将来売却をする前提」で考えると、必ずしも買い時とは言えないと思います。

一般的に、新築マンションは15年程度で価値が半値程度になります。
<ご参考 小生のブログ記事より>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/archives/2678928.html


もちろん、立地や建物スペック等によって異なりますが、あくまで価格が落ちにくいというだけで、価格が上がるというのは殆どないと思ったほうがよいでしょう。

市場全体としてマンション価格が格段に上がったのは、1990年以前のバブル期と、2003年〜2007年ころのミニバブル期に限定されます。

今後同じような価格の上昇は、人口減少、経済成熟化等に鑑みれば、あまり期待できないのではないかと思います。(少なくとも、現在、日本の住宅戸数5760万戸に対して世帯数は5000万世帯ですから。。。)

昨年4月以降、中古マンションの価格はやや上昇傾向にありますが、これは、サブプライムローン問題やリーマンショックを受け、下がりすぎたマンション価格が調整されているにすぎず、住宅を購入する方々のサラリーの上昇が期待できない中、このまま価格が上昇するとは思えません。

もし購入されるならば、売却益を狙わず、ローン返済後に、容易く他人に貸せる物件を選ぶという考え方のほうが現実的だと思います。

次に、資産を残すなら現金か不動産か?というご質問ですが、今後の経済動向をどう読むかですね。

デフレが進むとお思いなら現金で(日本円で蓄えるべきか否かという問題はありますが)、インフレリスクがあると思うなら不動産等の現物で、ということになるのでしょう。

ただ残念ながら、どちらに振れるかは誰も解らないことです。


ホームインスペクション(住宅診断)付き中古住宅売買の
「あゆみリアルティーサービス」
代表取締役 田中歩(日本ホームインスペクター協会公認インスペクター)
<HP>
http://www.ayumi-ltd.com/
<Blog安心中古住宅売買の極意>
http://ayumi-ltd.livedoor.biz/
<Twitter>
http://twitter.com/ayumiltd

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10
次の20件
マンションってどうよ?では、みなさんからのマンション購入の悩み・疑問にお答え頂けるバイヤーズエージェント、専門家の方を募集しています。
専門家とは?
1位 浦川 美代子さん (6)
2位 吉村 賢二さん (4)
3位 三柴 丈雄さん (4)
4位 酒井 誠さん (2)
5位 永瀬 稔さん (2)

おNEWなマンションをチェック!早めの情報収集が◎!これから販売される物件 おNEWなマンションをチェック!
早めの情報収集が◎!これから販売される物件
   専門家のつぶやき 4コマ漫画「となりのマンション君」 緊急アンケート実施中 マンション値引き実態調査 第6弾!−あなたが今、マンションを買わない理由を教えて下さい−
MVP発表!

「マンションってどうよ?」
書籍のご案内 
詳しくは>>
メルマガの購読
メールマガジン最新号
第330回 フラット35S優遇幅縮小へ 2011年08月08日
購読はこちらから

おすすめ
マンションってどうよ?関東版ホーム > マンションの専門家に聞いちゃおう! > プロフィール
ページの先頭へ
マンションってどうよ?関東版ホーム | 専門家に聞いちゃおう! | プレミアムサービス新築分譲マンションブログ集
新築分譲マンションを希望条件で検索! | 四天王コラム | マンション購入用語集 | みんなの広場 | マンション | 一戸建てってどうよ?
NPO法人とは? | 運営者情報 | 運営者の日記 | ご協力頂いてる専門家の方々 | 専門家募集 | リンク集 | 広告掲載 | 専門家タイアップ広告 |マスコミ掲載履歴| コラム執筆実績
Copyright(C)2006 特定非営利活動法人 住宅情報ネットワーク All rights reserved.
プライバシーポリシー | お問い合わせはこちら