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専門家の回答はあくまでも参考アドバイスです。
それにより消費者の方に損害が発生した場合でも当NPO法人では一切責任を負いません。
沼田 順
会社名: Office JUN代表
住所: 〒665-0844
宝塚市武庫川町6−26−2209号
TEL: 0797-57-2380 FAX: 0797-57-2380
メールアドレス: cfp.numata@gmail.com
URL: http://cfpnumata.blog130.fc2.com/
FPをしている沼田です。住宅金融公庫(現・住宅金融支援機構)勤務時代に融資・債権管理を担当し、住宅ローンや不動産に関する様々な相談に応じてきました。一般的なご相談は、距離的な範囲が限られてしまうため、少しでも私の経験が生かせたらと参加しました。筆者の知識や経験が皆様のご参考になれば幸いです。(CFP上級国際ライセンス認定者、AllAboutプロファイル登録専門家)
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質問 マンションを賃貸にするか、売却するかで迷っています。
質問者:まさるっこ さん 質問日時:2010-11-15 22:43:50 回答件数:5
このたび、同居することになり、今住んでいるマンションを売却するか、賃貸に出すかで迷っています。
住宅ローンは残り18年で1450万円です。
売却の査定額は1700から1750万です。
賃貸の場合は、管理費込みで11万円と言われました。
固定資産税は11万円で、管理費は2万円支払っています。

マンションは9階建ての8階、3LDKで駅から徒歩6分、とても立地はよいかと思います。

賃貸にした方がいいと家族は言っていますが、納得できず、どなたかアドバイス下さい。よろしくお願いします。
回答 マンションを賃貸にするか、売却するかで迷っています。
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/16 08:13:00
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず、住宅ローンが残っている場合はそこに居住することが
条件となりますので、勝手に賃貸に出すことはできません。

仮に勝手に手続きを進めた場合は、一括返済を求められます。

従いまして、先にローンを完済する予定がない限りは
売却という方法を取らざるを得ないということになります。


沼田 順(CFP上級国際ライセンス)

質問 マンション名義変更について
質問者:pochi さん 質問日時:2010-11-15 18:20:02 回答件数:5
 マンション購入時に頭金に合わせて、持ち分を937/1000 と 63/1000 にて登記をしています。
7年前に離婚後も名義変更することなく、937/1000持分で、ローン名義も持っている当方が居住し続けております。

きちんと名義変更をしなければと思いながら、7年が経過してしまいました。
 変更には、どのような手続きと費用が発生するのでしょうか?
教えていただければと思います。
回答 マンション名義変更について
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 18:47:55
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

まず住宅ローンの返済中でしたら、持分が増えるので銀行側には
不利にはなりませんが、銀行に連絡しておいた方が良いでしょう。

名義変更は現行の共有名義を単有名義に変更する所有権移転登記を
行います。

移転する持分が63/1000ですので、それほど費用はかからないと
思いますが、固定資産税評価額に相当する課税標準に土地であれば
10/1000、建物であれば20/1000を掛け合わせて登録免許税を
計算します。(マンションは土地と建物両方になります)

簡単な登記であれば法務局で教えて貰えますが、所有権移転登記は
やはり専門の司法書士に依頼されることをお勧めします。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス、宅建主任者)

質問 住宅ローンについて
質問者:マンション野郎 さん 質問日時:2010-11-15 15:12:04 回答件数:5
現在、2300万円のマンション購入を考えております。
頭金は、500万円(諸経費100万円)実質400万円を充て
1800万円を借りる予定です。
フラット35を利用予定です。
年収は、360万円…。
審査は通りますか?
回答 住宅ローンについて
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 18:35:02
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

フラット35の場合、年収400万円未満ですと
返済負担率は30%以下である必要があります。

他にローンがなく、現行の金利でしたら
1800万円は大丈夫だと思います。

但し、住宅ローンの審査は他にも勤続年数や個人信用情報の照会等、
総合的に審査して決定しますので、あくまでも今回の回答は
参考程度ということでお願いします。

沼田 順(CFP、上級国際ライセンス)

質問 年収7倍以上、払っていけるのか…
質問者:niko さん 質問日時:2010-11-13 13:14:36 回答件数:5
初めまして。相談させてください。
急に一軒家を建てる話が主人から持ち上がり、あれよあれよと話が進んでおります。

年収400万いかない位。子供は1人、7カ月です。
夫は35歳です。頭金は全くありません。
車のローンが300万程残っておりますが、車のローンも諸経費もこみこみで3000万程のローンを35年で組む事になります。
ローンの審査は通るそうです。
(なぜ通るのかはよく分かりません…)

金利は3年固定で1.1%と低いです。
私は現在専業主婦で、子供が小さいので働く予定はありません。
3年間は月7万いかない位の返済、ボーナス時10万なので
無理なくやっていけそうです。

3年後もしばらく先もこの不況だから低金利だし、
ローンも月々1万位しかあがらないって建設会社も言ってたし大丈夫
と主人に言われたのですが、本当に大丈夫なのでしょうか。

中小企業ですが潰れる会社ではありません。
ですが年収は今後劇的に上がる事はありません。

『もし金利がすごい上がったら…』とか『主人が病気になったら…』とか、たらればの話で「返済は無謀じゃない?」と周りに言われましたが、
たらればなしで、現実的に考えると無理なく支払っていけるのではないかと思うのですが、どうでしょうか?

ちなみに車は2台所有していて車税は毎年10万です。
固定資産税は最初の数年はほとんどかからないんだよと主人に言われましたが…
私は全くの無知なので主人の言葉を鵜呑みにして良いのでしょうか…。
少し不安になってきました。
アドバイスをお願いします。
回答 年収7倍以上、払っていけるのか…
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 18:23:03
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

銀行の審査金利4%で試算すると、年収425万円の35年返済で
ぎりぎり3190万円の借入れは可能ですので審査は通ったものと
考えられます。

しかし、正直申し上げて今後はかなり大変だと思います。

これからは住宅ローンに車のローン、お子様の教育費、
固定資産税など、様々な費用が発生してきます。
(固定資産税の軽減は新築戸建てでは3年間半額です)

話が進んでしまい後に引けない状況であれば、今後は
いかにして返済していくかを考える必要があります。

奥様はお子様が大きくなられたら、パートなどで家計を
助ける必要に迫られる可能性が高いです。

また車も2台本当に必要なのか考えてみて下さい。
1台の維持費が年間70万程度と言われていますので
車を1台減らすだけでも効果はあります。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス)

質問 共有名義のマンションを名義変更したい
質問者:まいまい さん 質問日時:2010-11-11 15:14:35 回答件数:5
離婚したため共有名義のマンションを私ひとりに変更したいと思っています。
名義変更についてはお互い納得済みで手続きは一任されています。

現在このマンションは賃貸していて、家賃収入があります。
当分この形はかわらない予定です。

どのように進めたら良いのかまったくわかりません。
ご指導お願いします。
回答 共有名義のマンションを名義変更したい
回答者:沼田 順 回答日時:2010/11/15 18:08:41
初めまして。公庫出身のCFP、沼田と申します。

他人に賃貸されているということですので、住宅ローンは
ないものとしてご回答致します。

まず贈与等の税金関係に注意する必要があります。
基本的に財産分与として受け取った場合は大丈夫です。

名義変更は共有名義を単有名義にする、所有権移転登記が
必要になります。

課税標準や登録免許税等が絡んできますので、基本的には
登記が専門の司法書士に依頼してください。

沼田 順(CFP上級国際ライセンス、宅建主任者)

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