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鳥羽 展維[建築プロデューサ]
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質問 個人トラブル解決のための細則変更てありですか?
質問者:ちょっと未熟者ですが さん 質問日時:2009-08-31 16:16:17 回答件数:3
駐車場内で発生した住民同士のトラブル(車を止めておいた時に隣の車のドアが当たり車にキズがついたが隣の住民は記憶なしとのトラブル)解決のために駐車場使用細則を臨時総会を開催してまで変更させた感があります。
結果、駐車場使用が不便になってしまいました。
理事会では上記トラブルを外部からの侵入者による悪戯の可能性が高く駐車場出入り口に簡易式チェーンと防犯カメラを増設し外部からの浸入抑止を行い二次被害が出ないようにする旨の説明により臨時総会を開催し可決されました。
結果、簡易チェーンが設置されたため車の出入りが不便になってしまいました。その後、駐車場使用が不便になったため自動シャッター等を設置してもらえないか要望を出しましたが駐車場出入り口にシャッターをつけてもマンション内に浸入できる方法はたくさんあるため意味がないとの理由で理事会で自動ショッター等の設置を実施しない決定をしました(住民全戸に自動シャッター等設置に管理費をあてますけど賛成ですかといったアンケートを実施してましたが・・・)。
これ以上どうすることもできないのでしょうか?
そもそも議決権36戸のマンションで駐車場は13戸分しかなく現理事会役員5名(駐車場使用者なし)の中4分の3以上賛成で可決できることがおかしくないのでしょうか。
回答 個人トラブル解決のための細則変更てありですか?
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/31 23:08:19
規約は、各管理組合の実態に合わせて作るべきです。

そうは言っても、中長期的に見て、住人の変動もある訳で、
標準規約を元に作成する部分も多々あると思います。

理事の車の所持率も、現時点での所持率ですから、
仮に所持していないにしても、管理組合員全体を考えた
行動をとるのが本筋かと思います。

集合住宅故に、共通の認識を図れない項目については
ご相談のように、不公平感が出る事もあると思われます。
その場合、
・委員会を設けて検討機関とする提案を出す
・理事に立候補して、内部的に説得する
等が必要になることもあり得ると思います。

質問 マンションのW購入について
質問者:若葉マーク さん 質問日時:2009-08-31 00:04:33 回答件数:5
現在、住居探しにて新築分譲マンションを検討しているところです。
検討しているマンションに、立地条件の良いとても素敵なデザイナーズマンションがあるのですが、景気低迷にて価格が上がらず、考えていた購入予想額でしたら、居住用100平方メートルと2LDK70平方メートルが購入できるのかと考えています。
目的としては、将来投資も含め、賃貸収入がえられ、ゆくゆくは両親を呼び寄せる事も視野に入れて、サラリーマンの資産作りと思ってます。
頭金を入れ、優遇金利にて銀行から借り入れての購入を考えており、毎月の支払額については、「月の返済額+駐車場賃料+管理費×2軒分」と思っております。
住居用と投資用の2件を購入するにあたり、管理方法や、メリット、デメリット、また、この様なW購入が可能かどうか?
費用や税金等についても何も解らず、ご相談にのって頂ければと思います。
よろしくお願いいたします。
回答 マンションのW購入について
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/31 23:14:48
同時に二つの物件をローンで購入する場合の注意は

・各ローンの性格は?(居住用二つはあり得ない(除く別荘))
・二つのローンの融資機関が、同時に二つ購入を知って、返済計画等で問題が出ないのか
・二つのローンを、同一機関で組めないのか

これらをクリアーして、同時期に二つ購入している方はいます

その際、片方は居住用で、もう一つは収益物件用

もう一つ気をつけて戴きたいのが、収益物件で家賃が入らない事態に陥っても、二つのローンの返済に影響が出ないのか?

これらは不可能ではありませんが、上述のような十分なチェックと検討が必要かと思います。

質問 改修工事について
質問者:四川 さん 質問日時:2009-08-30 15:21:24 回答件数:5
賃貸のマンションで約5年住んでいるのですが、大家さん側がマンションの改修工事を始めました。

その際に、部屋の中の改修もするって当然なのでしょうか?
先日は窓枠の塗装をされたのですが当分の間、部屋中がシンナーの匂いで頭が痛くなりました。

更に後日ベランダの防水工事をするみたいなのですが、5日間も在宅を強いられます。
しかもその間、ベランダの使用、及びエアコンの使用を禁じられてしまいます。
(5日間も洗濯出来なくなっちゃいます…。)

普通は契約終了後、賃借者が退去してから改修するものじゃないんですかね?
これって拒否する権利はないのでしょうか?
回答 改修工事について
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/31 22:45:23
読ませて頂くと、建物全体がお一人(一社)の賃貸物件なのですよね。
(それを前提に下記は書いています)

|部屋の中の改修もするって当然なのでしょうか?

と問われると、建物ですから、内外共に維持管理が必要
また館内全体を同時にやる方が、経済効果が高かったり
配管等、同時にやるべき事もあります。

|5日間も在宅を強いられます。
|その間、ベランダの使用、及びエアコンの使用を禁じられ

これは、工事管理上、各賃借人との遣り取りが不足してますね
在宅できないお仕事の方もいる訳で、横暴(?)ともとれそうですね。
かと言って、代理人を置くのも経費が掛かるし。

少なくとも一ヶ月・二ヶ月前から十分なすり合わせのうえ、
施工すべきかと思います(書かれている工事内容からすると
一ヶ月以上前に工程は、大家さんに伝わっていると思われます)

因みに、拒否できるか、ですが、賃貸借契約書に「室内立ち入りに関する条項」があるでしょうから、それに順じます。お調べ下さい。

質問 設備がチラシと違っていた
質問者:かづのこ さん 質問日時:2009-08-30 13:25:09 回答件数:5
平成14年に新築マンションを購入しました。
実際暮らしてみると、お風呂の追い焚きが「差し湯」のみでした。
ファミリータイプのマンションであった為よく確認せずに購入してしまった、と後悔していたのですが、先日購入時のチラシを発見。
そこには大きく「追い焚き機能付きオートバス」と書いてあり、小さな注釈で「経済的な追い焚き(高温差湯式)もワンタッチでできるオートバス」を採用とついていました。
やはり、この記述では通常の追い焚きと差湯の追い焚きと両方が出来るものと考えるのが妥当と思います。
いまさらという気持ちもあるのですが、このたび管理組合の理事になり、売主にやり直し工事を依頼したいのですが、そういったことは可能なのでしょうか。
プロの方のご意見をお伺いしたくお願い申し上げます。
回答 設備がチラシと違っていた
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/31 18:19:08
字面だけで行くと、ついている仕様通りに記載ですから、争い難いと言うべきでしょう。

強いて言えば、わざわざ「小ポイント」で記載している
「意図」を確認され
現にお使いで、循環型との差を強く感じておられれば
「紛らわしいのは公生とは言い難し」とデベの
お客様センタに申し入れられては如何でしょうか。

質問 マンションの価格低下率について
質問者:まっちゃ さん 質問日時:2009-08-30 12:40:06 回答件数:5
はじめまして、現在結婚に伴いマンションの購入を検討しております。
マンションに関して、何も知らないので、失礼な質問をしているかもしれませんが、よろしくお願いします。

収入状況は、
私:500万(28歳)
妻:400万(29歳)
頭金:500万
です。

とりあえず、2人用に2DK、2LDKを購入し、子供ができ、手ぜまになったら、売却なり、貸すなりして、転居するつもりでいます。

転居するまでに、ローンは払い切りたいと考えております。

こういった場合、買ったマンションが10年後、15年後にどれくらいで売れるかが気になっております。
もちろん、正確にしることができないことはわかっております。

私のイメージでは、新築のマンションは、数年間は下落率が高く、古くなればなるほどだんだんと下落率が下がっていくイメージを持っております。

ですので、古いものを買えば、そんなに値段は下がらないのではと思っております。

この私の考えは正しいでしょうか?
専門家の知恵を拝借したいと考えております。よろしくお願いします。

なお、物件としては、都内、上野周辺を検討しており、価値が下がりにくいという意味で、駅近くを検討しております。
回答 マンションの価格低下率について
回答者:鳥羽 展維[建築プロデューサ] 回答日時:2009/08/31 23:25:44
中古マンションの価格の変動は、大筋では書かれている通りです。

が、現実は、もっとややこしく
・売りたい時に「競合するマンション」はあるか?
・今は建っていなくとも、より条件の良い物件が出来る余地の有無

上野駅至近、との条件ですから
同駅至近は、西側は公園等で、新たなものの余地は少ない
東側は、首都高速沿いに、古いビルも未だ残っており、
建て変わると「上階が居住用」の建物は出来ないのか?
浅草方向には、古い商店が結構あり、建替えの際に、何になる

ここら辺の検討が必要かと思います。

これらの用件は、新しい駅近の物件の発生の余地
場合によっては、需給関係上、飽和状態になるリスクをどう勘案されるかも、要・チェックかと思います。

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