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榎本和裕
会社名: 有限会社Eアイム
住所: 〒651-1303
神戸市北区藤原台南町5-2-6
TEL: 078-981-8373 FAX: 078-981-8373
メールアドレス: e-aim@s8.dion.ne.jp
私は大学に建築学科を卒業後中堅ゼネコンで現場監督を経てデベロッパーに転職、マンション事業としては営業以外全て経験してきました。その経験を生かし、マンション管理士として管理組合のコンサルティングをします。依頼者の立場に立ったコンサルを心がけています。

メルマガ「元社長が教えるマンションと管理」
http://www.mag2.com/m/0000172507.html
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質問 機械式駐車場の寿命について
質問者:管理組合 さん 質問日時:2005-12-28 13:40:53 回答件数:5
いつも勉強させていただいてます。

築7年目のマンションに住んでいます。
駅前と立地条件はいいのですが、その分駐車場が全世帯数ありません。
敷地内平置きが50%、機械式駐車場が40%、敷地外駐車場が10%と言うところでしょうか。

機械式駐車場については、全国的に○○工業と言う所がほぼ独占販売していると聞いています。
担当者に聞いたところ、「10年程が寿命で、取り壊して平置きにするか、新たに作り直すかです。」との事でした。
実際、今の機械を変えるとなると、1千万以上の費用がかかり、10年〜15年というと、大規模修繕の時期だと思いますが、とても、今の資産を見てみると、足らない気がします。

今の機械式の駐車場を補修して、もっと長く使う事はできないのでしょうか?
アドバイスお願い致します。
回答 機械式駐車場の寿命について
回答者:榎本和裕 回答日時:2005/12/29 14:22:24
管理組合さんはじめまして榎本です。

担当者と言うのはどなたのことですか?

私は管理会社の顧問的立場にいます、10年以上経過した

マンションの管理もお手伝いしていますが、機械駐車で

10年目で大きな修繕も無ければ、取り壊しの話などメーカーから

ありませんが

それと大手でも数社立体駐車場メーカーがあると思いますが

ある程度チェーンや機械類の交換で寿命は延ばせると思いますが

10年で解体は無いと思います。

質問 長期修繕計画が不明の中古マンション2
質問者:雪村 さん 質問日時:2005-12-28 05:40:17 回答件数:5
みなさまからアドバイスをいただきまして、大変参考になります。
前回の私の書き方が曖昧だったようなので、補足させてください。

購入を検討している中古マンションですが、現在の所有者は不動産会社です。もともとの個人の入居者(真偽は不明ですが、この方が過去の長期修繕計画を紛失していると聞いています。)から不動産会社が購入して、売主となっています。つまり、媒介をしているのでなくて、売主となっている訳です。

また、管理会社は現時点では最初から変わっていないそうです。そうなりますと、管理会社が所有者である不動産会社にも過去の長期修繕計画を提示できないのは、やはりおかしいことになるのでしょうか?

なお、総戸数77戸に対して築5年で修繕積立金総額1億円についてですが、私が買おうとしている75平方メートルよりも広い部屋の方が半分くらいあるようで、駐車場は機械式が45台です。

以上再度アドバイスをいただけますと幸いです。よろしくお願いいたします。
回答 長期修繕計画が不明の中古マンション2
回答者:榎本和裕 回答日時:2005/12/29 11:58:51
雪村さんはじめまして榎本です

長期修繕計画を所有者に提示できないことは無いはずです。

所有者が修繕積立金を負担しているわけですから

その金額の使い道を提示できないことは有り得ません

それと概算になりますが築5年で1億円だと

年間2000万の積立金、それを77戸で割ると1戸約25,000円

積立金の月額は約2,166円です。当初の一時金を考えると

積立金が安いように感じます。

それより長期修繕計画が提示できないのであれば直接管理会社に

問い合わせてみればいかがですか?

質問 管理組合について
質問者:よいこ さん 質問日時:2005-12-25 10:38:19 回答件数:5
こんにちは。新築マンションに入居してまだ数ヶ月です。

先日第一回管理組合がありまして、会の中で今後数年間の理事長などの役員を決める時、管理会社が「○号室は建設会社の都合で引渡しが遅れているため役からは除外されます」と数十戸の中たった一つだけ特別、○号室が外れました。

実はこの○号室はこのマンションの建設会社の社員が住むんです。(住民の方はまだほとんど、社員が住むことを知らないと思います)
不平等な感じがするのですが、こういうことはよくあるのでしょうか?この○号室は管理組合に出ていたら順番的に必ず役員に当たる部屋でした。が、除外のため役を免れています。

引渡しが遅れているのが本当かうそか分かりませんが、購入はだいぶ前でした。引き渡しが遅れているのが本当でも、引渡しが今からそう遠くないと思うのでみんなが揃ってから管理組合を開いたらよいのにと思うのですが。

どう思われるかご意見をお聞かせ願いたいです。

よろしくお願いします
回答 管理組合について
回答者:榎本和裕 回答日時:2005/12/29 14:29:53
よいこさん はじめまして榎本です。

役のほうは輪番制であればいずれは回って来るのであまり問題は

無いかと思いますが、分譲で入居するのかそれとも賃貸で入居

するのでしょうか?建設会社が区分所有者で社員が賃貸となると

特別待遇か?と少しだけ勘ぐってしまいます。

それはさておき管理組合は数ヶ月経過しているのであれば

結成した方が良いと思います。

1戸でも入居したときから管理は開始しています

何か問題があれば管理組合での対応が必要になるからです

今後も管理活動に関心を持たれて良いマンションライフを

お過ごしください。無関心が最悪の管理ですから

質問 内覧会での仕上がりについて2
質問者:SAN さん 質問日時:2005-12-23 20:54:36 回答件数:5
早速のご返答ありがとうございます。
再内覧会でどうなっているか、チェックの上、対応したいと思っています。
また、再内覧会で新たに不備などを発見した場合、
指摘すれば、入居までに対応してくれるものなのでしょうか?
再内覧会は前回のチェックの場であり、再内覧会での指摘は対応
してくれないといったことはありますか?
もし、直してくれるように頼んでも、そのようなことを言われた
ら、サインを押さずに、主張しても問題ないですよね?
内覧会では20ヶ所くらい指摘しましたが、他にも発見しそうな気が
してきたので。
回答 内覧会での仕上がりについて2
回答者:榎本和裕 回答日時:2005/12/29 14:42:09
SANさん再内覧会でも指摘事項がある場合指摘して

当然良いですよ、数千万の買い物ですから納得するまで

手直しはしてもらいましょう。

納得するまで残金は支払わないくらいの気持ちが必要です。

しかし、どこかでけじめを付ける意味でSANさんもこれが最後と

言う気持ちで手直しを見てあげてください。

人と人がやることですから気持ちも大事ですよ

質問 リビングのサッシの開閉について
質問者:niku さん 質問日時:2005-11-27 16:01:48 回答件数:5
築約6年、傾斜地に沿うように建てられ、4Fと1Fにエントランスのある5階建ての4階(の中間部分)に住む者です。南側に2部屋(リビング含む)、北側に2部屋の典型的な3LDKの間取りです。新築時より、春と秋の昼間にリビングのサッシを開けると、部屋側からは最後の5cmくらいのところで閉まらなくなります。何かにぶつかっているようです。ベランダ側からサッシを部屋側に押しながら閉めるとOKです。また、夕方になると閉まるようになります。1年、2年目の無料補修のときは、現象が出ずに直してもらえませんでした。生活に支障が無いため放置していましたが、「姉歯」の一件以来急に心配になってきました。階下の住人も同じ現象がおきることがあると言っていました。この現象は構造問題とは関係ないのでしょうか?放置していても大丈夫なのでしょうか?今更という感もあるのですがどなたかご教示いただければ幸いです。
回答 リビングのサッシの開閉について
回答者:榎本和裕 回答日時:2005/11/28 11:45:39
nikuさんはじめまして榎本と申します。

窓枠は専有部分ではなく、共用部分(専用使用部分)ですので

管理組合(管理会社)に言って他の部屋でもあるのなら

全体でどのくらい不具合があるか確認をされて管理組合の

問題にしてもらった方が良いと思います。

ましてや躯体(コンクリ-トの壁等)であれば問題も大きいと

思います。共用部分の管理は管理組合の範囲ですから

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