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質問 修繕積立金の値上がりについて
質問者:keny さん 質問日時:2009年05月01日 01時49分10秒 回答件数:4
こんばんわ。初めて質問をさせて頂きます。
現在、とある新築分譲マンションを検討しており、早めにアドバイスを頂ければ幸いです。そちらのマンションの長期修繕計画書を見ていたところ3〜5年周期で値上がり幅が極端に高い予定となっていました。

・マンション規模
40戸

・修繕積立金の値上がり幅
1年目:4,500円前後
3年目:9,500円前後
6年目:18,000円前後
9年目:22,000円前後
それ以降:9年目から定額

・長期修繕計画
外壁、防水工事など:12年周期
共用部の電気設備:15年周期
防災関連機器の交換周期:15〜30年周期
給水・排水管の更新:30年周期
機械式駐車場の設備交換:25年周期

※全体的に15、20、30年後に設備や機器交換の予定を組んでおり、15年未満の期間に修繕する計画が少なく、後ろ倒しに組んでいる点も不安です。また、それであれば上記金額のように早めの期間から急な値上がりを予定する意味も不明です。


あくまで長期修繕計画(案)であり、管理組合を発足後に定期的な見直しを図っていくものであると理解していますが、修繕計画の予定と値上がり予定金額との兼ね合いが不明確である点が購入へ踏み切れない要因になっています。仮に、修繕積み立て一時金が絶対に発生しないと仮定した場合でも、上記金額を毎月支払っていった方が高くつく気がするのですがいかがでしょうか?

物件価格と間取り、最寄り駅を総合的に考えても魅力的ではあるのですが、修繕積立金のことが引っかかり踏み切れません…
客観的なアドバイスを頂ければ幸いです。
回答 修繕積立金の値上がりについて
回答者:マンション管理士 回答日時:2009/05/01 08:18:42

回答に対するお礼やメッセージを送る:

マンションのことを良く勉強なさっていますね。購入前に修繕計画などを確認しないでマンションを購入する方が多く、後々びっくりされる方が多くおります。お部屋の広さや、共用施設などが記載されておりませんが、一般的な長期修繕計画と修繕積立金だと思います。販売戦略で初期のランニングコスト低く抑えるために、初年度の積立が少ないような気がします。そのために3年目以降の値上げの幅がきついようです。

長期修繕計画については、マンション管理センターの指針どおりの計画ですが、最近、国土交通省で長期修繕計画のガイドラインというものが発表されました。将来そのガイドラインに沿ったものに見直しをはかる事も大切です。修繕費は経年すると費用はかかります。余り安い修繕積立金のマンションよりは、一時金の発生の心配もないと思われます。
マンション管理士
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住所: 〒135-0062
東京都江東区
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回答 修繕積立金の値上がりについて
回答者:田中 歩 回答日時:2009/05/01 10:59:19

回答に対するお礼やメッセージを送る:

はじめまして。kenyさん。「株式会社あゆみ」の田中です。

修繕積立金については、個別に調査しないと分かりませんが、一つの判断基準として、住宅金融支援機構が発行する「マンションすまい・る債」の制度利用要件が参考になると思います。

主な要件は以下の通りです。
詳細はこちら⇒http://www.jhf.go.jp/customer/kanri/smile/kumiai.html
◆長期修繕計画が、次の事項に適合すること
・計画期間が20年以上(ただし、計画作成年が平成6年以前のものについては15年以上)であること
・計画において、原則として、外壁補修、屋根補修、給水管及び排水管の補修工事に係る修繕予定時期及び予定工事金額が明記されていること
◆応募を行う年度の収支予算において、修繕積立金の一戸当たりの平均月額が、建物の竣工からの経過時期に応じて、下表の金額以上積み立てられることになっていること


                 平均月額
築年数       平均専有面積※   平均専有面積※
           55平方メートル以上     55平方メートル未満  
5年未満         5000円       5700円
5年以上10年未満   7000円       6650円
10年以上17年未満   9000円       8550円
17年以上        10000円       9500円
※平均専有面積とは、管理規約(対象物件の範囲に記された住宅の専有部分の面積)又は設計図書等における住宅部分の専有面積(非住宅部分の面積を除く)を当該マンションの住戸数で割った面積のことです。

この基準を参考にすると、初期の積立金はかなり低いかもしれませんね。販売をしやすくするために、当初の修繕積立金を抑えたのではないでしょうか。

なお、中古マンションの機械式駐車場は、修繕費が低く見積もられて長期修繕計画に入っていたケースが多く、最近、問題が顕在化してきています。規模等によって取替・修繕コストが異なるので何とも言えませんが、よく確認したほうがよいでしょう。

また、駐車場が管理費会計に組み込まれているのは問題です。管理費を安く見せる手法の一つなので。本来は修繕積立金に入れるべきものですので、これも確認してみてください。
田中 歩
会社名: 株式会社あゆみリアルティーサービス
住所: 〒103-0026
東京都中央区日本橋兜町5−1 AIG兜町ビル3階
TEL: 03-6861-7535
メールアドレス: tanaka@ayumi-ltd.com
URL: http://www.ayumi-ltd.com/
中古マンションは玉石混交。物件の隠れた情報を少しでも引き出し、安心できるマンション購入を応援します。
回答 修繕積立金の値上がりについて
回答者:小西吉弘 回答日時:2009/05/02 19:25:46

回答に対するお礼やメッセージを送る:

経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
   dkcgs404@kyoto.zaq.ne.jp

「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。
修繕計画のチェックポイント
1.修繕計画について納得がいくまで販売担当者に具体的な説明
を要求してください。
説明できないようであれば駄目です。
2.計画期間が25年以上、できれば30年が望ましい。
3.外壁補修、屋上防水、給排水管取換えなど主要な工事が漏れ
なく入っているか。
4.その他、マンションの建物、設備が必要に応じて必要な修繕
工事が入れられているか
5.修繕工事の間隔が、立地環境、構造、仕上げや設備の仕様に
応じて配慮されいるか。
6.各工事の金額が、具体的に想定されているか。
7.入居当初の積立金の金額が低く抑えられていないか(将来の
値上げ幅か大幅な計画は駄目)。
8.修繕積立金が、将来にわたって何回も値上が想定されていな
いか。
9.定期的な計画の見直しが予定されているか(5年程度ごと)。

最近は、数年ごとに値上げしたり、将来多額の基金の支払いを予定することにより、分譲当初の月額負担金額を安く抑えることで、購入者のランニングコストを安く見せ購買意欲をそそる手口が増えています。
ご相談の場合は、その典型的なものです。
初年度の積立が少なく、3年目以降の値上げが大きいようです。
小西吉弘
会社名: 経営・労務・法務コンサルタント/マンシヨン管理コンサルタント
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
マンション管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立って、
中身のあるコンサルテングを行います。

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