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質問 ≪至急≫マンション購入後に賃貸にして人に貸すことは出来るのでしょうか
質問者:やま さん 質問日時:2010年02月12日 23時04分40秒 回答件数:4
昨年12月にマンション購入の本契約をしました。
現在ワンルームのアパートに住んでいます。
マンション購入のつもりはありませんでしたが、購入後に賃貸にして人に貸してしまえば家賃収入を得られる(買ってから1年後ぐらいに貸す)ので家賃収入で支払いと相殺してしまえば今と変わらずに生活出来ると営業の方に言われ契約しました。

その時は営業マンの言葉を信じてしまいましたが、不安になり本当に賃貸にできるのか自分なりにインターネットで調べてみました。
その結果、住宅ローンの低金利や住宅ローン減税を受けれるのは自分が住むことが条件であるという内容の記述を目にしました。
営業マンからはそのような話は全く聞いていません。家賃収入を返済にあてられないのであれば支払いが苦しく購入することは非常に困難となります。

(1)そもそも低金利や減税を受けたまま家を人に貸すことは可能なのでしょうか?

(2)貸せる場合、なにか条件が在るのでしょうか?(転勤になり引っ越さざるを得ない状況になるなど)

(3)貸せない場合、営業マンは嘘を言ったか、何か違法な方法で賃貸にさせようとしているのでしょうか。(営業マンは自身まんまんに貸せると言っていました。)

(4)現在ローンの本申込をして審査中のところまですすんでしまっているのですが、契約解除することはできるでしょうか。

インターネットでの記述で見ただけの事なので、貸せるのか貸せないのかすらはっきり分らない状態です。
明日、上記の営業マンと会い、確認しようと思っています。
全く知識のない私が安易に契約してしまったことを本当に反省しています。明日営業マンと話をする前にどんな準備をしたらいいでしょうか。また話す際に注意する点はあるでしょうか。上記の項目と合わせて、どうかアドバイスを下さい。
回答 ≪至急≫マンション購入後に賃貸にして人に貸すことは出来るのでしょうか
回答者:マンション管理士 回答日時:2010/02/12 23:57:57

回答に対するお礼やメッセージを送る:

マンションを購入して賃貸に出すことは可能です。しかし、自己の住居としての目的と賃貸など事業に供する場合は、税金、ローンの金利などで自己の住居として購入する場合より不利になります。マンション賃貸などの不動産投資は比較的所得の高い人が、事業資産の償却と金利を損金としてマイナスする節税対策目的で購入することでメリットになります。銀行などでその辺を相談して下さい。相談者様にとって投資用マンションの購入がどのくらいのメリットがあるのか答えてくれるはずです。新築マンションの場合まず値上がり益は望めないと思います。
マンション管理士
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回答 ≪至急≫マンション購入後に賃貸にして人に貸すことは出来るのでしょうか
回答者:不動産コンサルタント・小向 回答日時:2010/02/13 00:21:05

回答に対するお礼やメッセージを送る:

はじめまして、マンション購入コンサルタント・Kと申します。
(マンション業界歴約20年。)


居住用の物件を最初だけ自身が居住し、暫くして他人に貸すというのは、住宅ローンを融資した金融機関を欺くことを前提にしている方法であると推測致します。

(1)低金利というのは、自己使用(居住)が条件での融資ですので、融資条件とは異なる事実(第三者に賃貸)が判明した段階で、一括の返済を求められるでしょう。
また、減税というのは住宅ローン控除のことを指しているとおもわれますが、この制度も自己居住が条件ですので、第三者に貸している場合には受けられません。源泉徴収票の住所などで判明します。

(2)貸せることは、転勤などで止むをえないと金融機関から判断してもらえた場合くらいですね。(殆ど期待できないでしょう。)

(3)営業マンが自信満々であるならば、その根拠をきちんと文書で出してもらうとか、営業マンだけでなく上司や会社としてそのような営業方法(セールストーク)に誤りがないかを証拠を残す方法で確認をとることですね。

(4)契約解除は出来ますが、手付金の返還などについてもめる・もめないなどはコメントできません。
(スムーズに契約解除する為には、手付金を放棄することです。)

⇒ 相手企業がまともな会社と仮定し、その営業マンの営業方法に問題(過失)があった事を、証拠を提示して認めさせることが可能ならば、返還してもらえるかもしれません。
しかしながら、悪徳不動産会社であるならば、簡単にはいかない可能性も否定できません。(それなりの覚悟は必要ですね。)


※人に貸してその家賃でローンを返済するという方法は、投資用のワンルームなどの物件を購入するのであれば、元々賃貸運用を目的としている事を金融機関も承知しているので、問題はありません。
しかし、通常のマンション(自己使用が目的)の場合には、全く話は別で、金融機関への融資申し込みの際に、自己居住の目的でないことを申し出た場合には融資は受けられないでしょう。


世の中にうまい話はありません。リスク分析・認識の点で後手に回っていると思料致します。


以上

少しでもお役に立てれば幸いです。

「転ばぬ先の杖」
⇒ これからのマンション購入は予防(事前のリスクマネジメント)が重要です。

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個別相談はこちらから ⇒ iimansion@yahoo.co.jp
不動産コンサルタント・小向
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東京都中央区銀座6−16−12 丸高ビル3F
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回答 ≪至急≫マンション購入後に賃貸にして人に貸すことは出来るのでしょうか
回答者:小西吉弘 回答日時:2010/02/13 23:31:36

回答に対するお礼やメッセージを送る:

「マンション管理組合コンサルタント」の小西です。
住宅ローンで購入したマンションを賃貸に出すことは、銀行の了承が得られないと基本的にできません。
又、相談しても金融機関はなかなか承認しないのが現状のようです。
そうして、賃貸に出すと住宅ローン控除も受けることができなくなります。
ローンを借りた時の金銭消費契約書にも記載されています。
その理由は、金融機関等は、自己の居住用物件という前提で、低利の住宅ローンを融資しているからです。
収益性物件の融資の場合は、賃貸に出すことは可能です。
なお、隠れて賃貸に出して、銀行にばれた場合、契約違反となり一括返済を求められる可能性が大きいので注意が必要です。
但し、転勤または病気などのやむを得ない理由により、一時的に住居を賃貸に出す必要が生じた場合には、事前に取り扱い金融機関に申し出れば、殆どの金融機関が、返済が滞らない限り黙認したり、承認をしています。
担当者で駄目なら責任者に事情を説明して交渉するしかないと思います。
それでも駄目なら契約の通り従うしかありません。

≫購入後に賃貸にして人に貸してしまえば家賃収入を得られる(買ってから1年後ぐらいに 
貸す)ので家賃収入で支払いと相殺してしまえば今と変わらずに生活出来ると営業の方に言われ契約しました。
不動産会社であれば、ローン中のマンションは、基本的に賃貸に出せないことは百も承知している筈なのに、虚偽をつたえて契約させるとはとんでもないことです。
この事実を問題にして、しかるべき責任者に抗議することです。
白紙撤回の可能性は十分あるとおもいます。

経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘
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会社名: 経営・労務・法務コンサルタント/マンシヨン管理コンサルタント
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
マンション管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立って、
中身のあるコンサルテングを行います。
回答 ≪至急≫マンション購入後に賃貸にして人に貸すことは出来るのでしょうか
回答者:石井詳文 回答日時:2010/03/11 10:56:36

回答に対するお礼やメッセージを送る:

住宅ローン控除を犠牲にするなら、貸せます。たぶん、知識がないか度忘れしてたかです。
ローンは途中で解約できますよ。ローンを組んだところに意思表示すれば可能です。後は契約解除すればいいんです。
入居する前なら可能です。ただし、多少は、販売会社ともめる可能性があるかもね。
石井詳文
会社名: 石井ファイナンシャルプランニング
住所: 〒496-0911
愛知県愛西市西保町西川原177−28
TEL: 0567-55-8234
メールアドレス: e44b9r@bma.biglobe.ne.jp
親身になって対応いたします。

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