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質問 修繕積立金と築年数について
質問者:ぽにょ さん 質問日時:2010年02月13日 23時59分22秒 回答件数:3
はじめまして。

現在中古マンションの購入を検討しているものです。

・新宿区、徒歩5分圏内の好立地
・1DKで無難な間取り
・総戸数は約90戸
・RC構造
・築39年
・室内フルリフォーム済み(配管等も)
・管理費 10000円
・修繕費 6000円
・昨年、一昨年で大規模修繕工事済み

以上の特徴のマンションです。
かなりの築古なので、新耐震法施行前の物件です。
鉄筋本数の少なさや、外壁の酸化等を考慮するとあと20年もすれば建替えの話もでてくるのでは?と一説にうかがいました。

ご専門の方から見てもこの築年数は危ういものでしょうか?

(共有部分の整備等、管理組合の方はしっかりしている印象はうけましたが、まだ調査不足です。申し訳ありません。)

また、修繕積立金が、現在3000万ほどの借り入れがある状態のようなのです。

仲介業者からは、

・借り入れができる=管理組合の信用がある
・3000万円ほどの借り入れは、当総戸数なら即回収可能(といっても6〜7年)
・一時徴収金を回収するより借り入れを選択した管理組合は住民のことを考えている
・借り入れは他のマンションでも多数行っている

のような旨のことを言われたのですが、納得できておりません。

大規模修繕を行ったばかりのためかもしれませんが、計画性の不足のような気がしています。(今後の長期修繕計画も未定のようです。)

この点に関しても、専門家の方のご意見を伺わせていただきたいです。よろしくお願い致します。
回答 修繕積立金と築年数について
回答者:小西吉弘 回答日時:2010/02/16 17:46:52

回答に対するお礼やメッセージを送る:

「マンション管理コンサルタント」の小西です。

大規模修繕が終わっても、建物は痛んでくれば修繕は必要になりますから、今後の長期修繕計画や修繕積立金がなければ正常な管理組合とは言えません。
築39年であれば、今までの修繕、昨年の大規模修繕が何処までされたのか、その履歴と正確な費用の捻出方法を確認する必要があります。
今後、共用部分の修繕がいろいろと出てきます(共用廊下やエントランス、エレベーター、立駐機、共用部分の給排水設備、その他)。
このときに修繕積立金がなければ、一時金の徴収もしくは、再び借入金で対応することになります。

又、建て替えの予定はどのようになっているのか。
建て替えをするとなれば多額の費用負担が生じる可能性があります、その辺もよく考えておく必要があります。
このようなマンションは、将来売るにしても売れず、老朽化したマンションに住み続けなければならないということになります。

・築39年の物件は新耐震基準を満たしていません。
耐震補強がされている物件かどうかの確認が必要です。
やはり、耐震補強されているか、1981年以降のマンションを購入
される方が安心出来ます。
・専有部分においても、築39年を経過した中古マンションの場合
は、設備の故障や交換が必要ですし、特にメンテナンスが気にな
ります。
それらをどこまで補修されたのか、売り主によく確認してて購
入しなければなりません。
・設備の有無は書面上で分かりますが、設備交換が必要なものか
どうかは、実際に見に行かないと分からない部分です。
傷やぐらつきをチェックして、遠慮なく売主に確認されること
です。
台所、洗面、トイレ、浴室の水回りをチエックしましよう。
・給配水管等の目に見えない部分は修繕履歴等を売主に確認する
ことです。
発見できなかった隠れた瑕疵については契約書に定められてい
ますので、瑕疵担保責任について事前に確認されることです。

大規模修繕以後の修繕計画や積立金がないようなマンションであれば購入は控えた方が良いのではないかと思います。


経営・経営法務・労務コンサルティング
マンション管理、管理組合コンサルティング
小西経営コンサルタント事務所
小 西  吉 弘
   dkcgs404@kyoto.zaq.ne.jp
小西吉弘
会社名: 経営指導/経営法務/労務管理/マンション管理/マンション管理組合/賃貸管理コンサルタント
住所: 〒614-8322
京都府八幡市橋本狩尾1-173
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
マンション管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立って、中身のあるコンサルテングを行いたい。
回答 修繕積立金と築年数について
回答者:服部 哲 回答日時:2010/02/24 19:55:44

回答に対するお礼やメッセージを送る:

築年数と月額の修繕積立金を考えた場合、修繕積立金の額が不足して大規模修繕などを行おうとすると、積立金の不足が当然予想される関係にあると思います。90戸のマンションの大規模修繕を想定すると、4千万円以上は掛ったのではないかと考えられ、現金が不足した分を各戸から徴収するのではなく、3千万円ほど借り入れて大規模修繕を実施したということだと思います。
管理組合として借り入れることは、建物管理の観点から必要な場合行うことは1つの方法としてあります。この場合 ぽにょさんもお考えの通り、本来は大規模修繕などを想定して修繕積立金などを増額し、現金の積み立てを見ながら実施することが理想だと思います。
しかし、40年前のマンションでは、修繕積立金や管理費は安い方が購買者に人気があり、その後の値上げにも抵抗が大きく、こういった額になっていることが考えられます。
このことは、わが国の国債に頼る国家予算と同じで、借入金で先に工事を行って、後から返すといっても、建物の老朽化によって更なる修理すなわちお金がが必要になり、いずれ修繕積立金の大幅な値上げを行わなければ成立しなくなります。この場合こういった負担に耐えられるような管理組合員で構成されているマンションであるかどうかがポイントとなります。
現状の負担が精一杯で、値上げなど受け入れられないとすると、老朽化が将来加速されることも予想されます。築39年というと、多くの様々な所有者が居られると思いますので、今後の管理といった点からも考える必要があると思います。
服部 哲
会社名: 株式会社一色建築設計事務所
住所: 〒151-0053
東京都渋谷区代々木3-9-5
TEL: 03-3370-3887 FAX: 03-3370-3857
メールアドレス: hattori@issiki.ne.jp
URL: http://www.issiki.ne.jp
東京の設計事務所で住宅など幅広い設計で30年以上の経験があります。(住宅金融公庫の仕様書委員)

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