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質問 等価交換事業 マンションについて
質問者:あきこ さん 質問日時:2013年07月30日 20時18分56秒 回答件数:1
この度はじめてのマンション購入を考えている者です。
検討している物件が、等価交換事業のマンションで、約半数の住居に元地権者の方が入居予定です。
もともとあった物件が分譲マンションだったようで、地権者は複数いらっしゃるようです。
ほとんどがご自身の住居として1部屋所有する方なのですが、1名地主さんがいらっしゃり、マンション全体の戸数の20%を所有されるそうです。
ご家族と共に入居され、残りの部屋を賃貸に出す、という形態かと思います。

地権者の割合が多いことが気にかかっております。
入居後の管理組合運営などで、実際にトラブルが起きている事例があるのでしょうか。
アドバイスいただけますと幸いです。
回答 等価交換事業 マンションについて
回答者:小西吉弘 回答日時:2013/08/07 20:34:22

回答に対するお礼やメッセージを送る:

マンション管理組合コンサルタントの小西です。

「等価交換方式」のマンションは、土地と等価値の建物を
交換する方式です。
敷地を所有している地主が、土地をデベロッパー(分譲会社)
に提供し、代わりにデベロッパーから建築したマンションの
一部を取得する方法です。
これは、両者にメリットのある方法で良く見かけられます。
このようにして建つ「等価交換方式」のマンションでは、
土地価格の分だけ地権者が自分の住居スペースや賃貸用の
住戸として権利を有し、残りのスペースをデベロッパーが
一般に分譲する事になります。

地権者に有利な条件が付いている場合が多いので要注意です。
・地権者の管理費や修繕積立金が減額、免除になって
 いないか。
・駐車場の所有は地主か管理組合か。
・駐車場収入は管理組合に入るのか。
・大規模修繕や小修理に於いて、施工業者の選定に、
 地権者の影響が大きい。
・地権者が、自分のマンションと意識しがち。
・家主と店子の関係になることも珍しくない。
・民主的な管理組合運営が困難。

等価交換方式のマンションは、以上のように問題が多く、
管理がやりにくいうえ地権者とのトラブルが良く起こり
ますのでお勧めできません。

等価方式のマンションの場合は、売主が契約までに購入
予定者に詳細な説明をしなければなりません。
隠して説明をせずに販売することは「騙して販売」した
事になり問題となります。
購入されるとしたら、売主との価格その他の条件交渉を
お勧めします。
小西吉弘
会社名: 経営・労務・法務コンサルタント/マンシヨン管理コンサルタント
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
マンション管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立って、
中身のあるコンサルテングを行います。

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