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質問 無謀ですか?
質問者:あい さん 質問日時:2013年09月12日 19時06分16秒 回答件数:2
夫29歳年収416万(手取り22~26)
妻29歳年収270万(子供ができたら退職)
子供5年以内に2人ほしい

物件3720万(23区の2LDK)
頭金なし
諸費用200万別途用意あり
購入後の貯金100万
その他ローンなし

ローンは35年で、1割は変動0.875、9割はフラット35sの予定

11月に実行予定ですが、子供ができた時のことを考えると無謀のような気がしてきました。
ただ、賃貸に住みながら頭金を貯めるのにも時間がかかるだろうし、その間に低金利や減税の恩恵が受けられなくなってしまうのではと思っています。
回答 無謀ですか?
回答者:小西吉弘 回答日時:2013/10/02 21:00:45

回答に対するお礼やメッセージを送る:

「マンション管理コンサルタント」の小西です。

借り入れ限度額とされるのは、年収×の5倍まで
返済負担率は、年収(手取)の25%までとされます。
基準以上に融資してくれる銀行もありますが
返済が大変になるだけです。

借りられる金額と返せる金額は違います、
「手取収入」から電気・ガス・上下水道・電話・インター
ネット通信・TV受信料などの固定生計費を控除し、
さらにそこから食費、車の維持費、通勤費等と、購入後に
発生する管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、
生損保保険料、駐車場料金・・・などの生計費を差し引いて、
その残余で以て、ローン返済額をまかなえるかどうか・・・
さらに、ローン返済額をまかなったあとに、僅かなりとも
預貯金もできるのかどうか・・・

預貯金をすべて頭金や諸費用に使わないことが鉄則です。
住宅ローンの返済が始まると家計のキャッシュフローは著
しく厳しくなります。
緊急時に備えた予備費(最低、年収の6ケ月以上)は必ず蓄え
ておくことが鉄則です。

奥様の収入をあてにしないことです。
奥様はいつまで働けるかわかりません、今借り入れが出来
たとしても働けなくなれば返済が大変になります。
返済計画はご主人の賃金のみをベースに返済できるように
組むべきです。

文部科学省の調査によると幼稚園から高校までにかかる
学習費の総額は、公立で573.6万円、私立で1679.8万円。
大学入学から卒業までの総額は、国公立大学: 518.4万円、
私立大学文系 670.7万円、私立大学理系: 828万円。
以上を参考に、。

住宅ローンは「頭金は多く、ローンは少なく」が鉄則です。
保証料や諸費用を考えると購入価格の30%は現金がほしいと
ころです。
頭金が少なければ、それだけ借入金額が多くなり余分な金利
を払うことになります。
借り入れ金額が多くなれば、抵当権の設定登記費用等の
諸経費がそれだけ高くなります。
頭金ゼロ、諸費用もローンといつた購入は、借入額が多く
なり返済が大変厳しいものになりますのでお勧めできません。
せっかくマンションを購入しても返済に追い回されローン
地獄に陥り、しいてはローン破綻をきたす可能性もあります。
小西吉弘
会社名: 経営・労務・法務コンサルタント/マンシヨン管理コンサルタント
住所: 〒614-8101
京都府八幡市川口浜19-17
TEL: 075-983-4844 FAX: 075-983-4844
メールアドレス: y.konishi1141@maia.eonet.ne.jp
マンション管理会社での体験を基に、管理組合の立場に立って、
中身のあるコンサルテングを行います。
回答 無謀ですか?
回答者:平井 美穂 回答日時:2013/10/02 21:05:36

回答に対するお礼やメッセージを送る:

あいさんのお話から返済額を試算させていただきますと
概算で毎月11万5千円、年間約140万円の返済となります。

これを世帯年収686万円で割ると返済負担率20%ですが
ご主人様お一人の年収で割ると33%になります。

ご家庭によってお金の使い方が異なるので一概にはあてはまりませんが、
一般的に無理のない返済負担率の目安は20〜25%と言われています。

実際に返済が始まると、ローン返済以外に毎月管理費・修繕費・(車を所有されていれば駐車場代)などの共益費がかかり、
毎年固定資産税・都市計画税の支払いも発生します。

また建物の維持管理の為に、約10年毎に修繕積立一時金としてまとまった額の支払いが必要になる場合もあります。

お子様を二人希望されており、奥様は専業主婦になる予定とのことですが、子どもが生まれると教育費がかさみ
ご主人様お一人の年収で返済していくのは困難かと思われます。

まずは住宅を購入し将来お子様ができた場合の家計全般の支出を想定し
ローンの返済が最終返済時まで無理なく返せるのかを診断することができるライフプラン表を作成することをおすすめします。
できれば公正中立な第三者の立場の専門家であるファイナンシャルプランナーにご相談ください。

また、減税の恩恵が受けられなくなるのではとご心配をされていますが、
2014年4月〜住宅ローン減税は上限2000万円から4000万円(認定住宅は5000万円)に引き上げられる予定です。
さらに「すまい給付金制度」が新設され、目安として年収425万円以下の方は最高で30万円の現金給付が受けられるようになります。
これらの各種制度には細かな要件があり、また消費税が8%に増税されますので、
今年9月までに購入した場合と来年4月以降に購入した場合とで
どちらが得かはあいさんとご主人様の支払っている税額などを調べた上で精査する必要があります。

現在の状況ですが、売買契約済みで引渡しを待っている状態でしょうか?
金銭消費貸借契約はまだでしょうか?
契約を自己都合でキャンセルするということになると既に支払っている契約金は没収されてしまいます。

少し厳しいお話しをさせていただきましたが、
住宅ローン困難者にならないためにも
あらゆる角度からよく検証し、最善の策は何なのか
慎重に事をすすめてください。
平井 美穂
会社名: 平井FP事務所
住所: 〒158-0094
東京都世田谷区玉川1-15-3-406
TEL: 03-6755-4013 FAX: 03-6755-4013
メールアドレス: mhirai@d02.itscom.net
URL: http://fp-hirai.com/
マンション営業と銀行員を経験、住宅ローンに強い独立系FPです

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