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質問 マンションの売買契約解除
質問者:まさる さん 質問日時:2005年05月08日 13時28分40秒 回答件数:5
マンションの売買契約解除に関するご相談です

《経緯》
・今年の1/11にマンション(完成物件)の売買契約を行い、そのまま住宅金融公庫融資の申し込みを
行った(手付金は10万円支払った)
・諸事情があり今年の6月に仕事を辞めることになりましたので、そのことを2月に不動産会社に
伝えキャンセルを申し出たところ、住宅金融公庫の審査次第だと言われた。ところが
3月中旬になり住宅金融公庫の融資が受けられないことが判明すると、このままだと違約金(20%)が
発生すると言われ、民間の指定金融機関の住宅ローンに申し込むように言われそのまま手続きを
行った
・銀行でのローン審査が通ったと連絡があり、本契約を行うため銀行に 行くように不動産会社から
指示があった
・先日指定銀行に行き、6月に仕事を辞めることを伝えるとそのようなことは不動産会社から
連絡はなかったはずだし、もしそれが事実なら審査は通っていないはずだと言われ、契約は
見送りになったのですが、帰路すぐに不動産会社から電話が入り、既にローンの仮契約が
行われているのだから、ここで契約しないと違約金を支払うことになるので、銀行に引き返し
本契約をするように言われた

・今回、不動産会社が当該銀行に対して、私が退職するという事実を伝えておらず、その結果
ローンの仮契約が行われていることに関して、問題ないのでしょうか。(情報の隠蔽)
事実を把握した結果として当該銀行が融資不可能となった、私は他の融資先を探す、もしくは
違約金を支払う義務はあるのでしょうか

・売買契約書(手付解除)の「履行の着手」について、宅建業法の見地から違法性はないのでしょうか
「住宅ローン申込み及びその代行業務」は履行の準備行為とみなされないのでしょうか

・売買契約書上、公庫の融資が駄目なら、契約を解除することができるとなっているのですが、
公庫の審査結果が出る前から退職理由によるキャンセルを不動産会社に伝えているにもかかわらず、
公庫融資の結果(融資不可)が出ると、民間ローンを勧められ、これに応じない場合は違約金が
発生すると言われたわけですが、この時点で契約を解除することができなかったのでしょうか。
(契約の解除をしたいという意向は公庫の審査結果が出る前から伝えておりました)
回答 マンションの売買契約解除
回答者:小谷 吉秀 回答日時:2005/05/08 14:45:24

回答に対するお礼やメッセージを送る:

まさる さんココまで、しっかりした経緯文書が書けるのに、営業マンの言いなりに進んでいくいくのが、まず、不思議におもいます。
2月に、はっきりとキャンセル意思を伝えていないとおもわれますよ。
マンションを買うというのは、もう、大人なんだから、子供のように
ずるずると流されてはまず、ダメです。
手付、10万放棄で手付解除すればよいでしょう。
2月以降は、営業マンの行為は、公序良俗に反しますので、無効です。
業法31条の善管義務にも違反します。

※営業マンのやり方は、今流行りのクリック詐欺、フィッシング詐欺のたぐいと変わりませんの、無視するほうがよいでしょう。
小谷 吉秀
会社名: マンション管理士のお助けマン
住所: 〒530-0047
大阪市北区西天満五丁目1‐3
TEL: 06-6361-2226
メールアドレス: habit@habit24.co.jp
マンション管理士小谷吉秀は、皆さんのお悩みの解決のヒントになればと思っています。
回答 マンションの売買契約解除
回答者:京都FPクリニック 回答日時:2005/05/08 14:46:54

回答に対するお礼やメッセージを送る:

売買契約書をよく確認することが大切です。そこに書いてあることが全てです。問題は「住宅ローンの利用」に関する事項です。通常、ローン特約に記載してあることは、「どこの金融機関で、どのようなローンを、いくらの金利で、いくら借り入れて、何年返済で利用する、ということを前提(条件)にして、購入する。」ということです。その内容を確認しましょう。記載の条件が満たされない場合は、買主の希望により、契約は白紙解除できます。当然支払ったお金はその名目の如何かかわらず、直ちに全額返還されます。
京都FPクリニック
会社名: 京都FPクリニック          代表  森 和彦
住所: 〒604-0942
京都市中京区御池通御幸町西入
TEL: 075-257-1577
メールアドレス: kadosei2003@ybb.ne.jp
URL: http://www.kyoto-fp.jp
各種専門家(弁護士・司法書士・一級建築士・不動産鑑定士等)とのネットワークがサポートします。
回答 マンションの売買契約解除
回答者:高木完治 回答日時:2005/05/08 23:04:11

回答に対するお礼やメッセージを送る:

不動産会社が、違約金をちらつかせる手段のようですね。それにしても、あなたの行動がどうしても腑に落ちません。
契約解除の意思表示の時点で、なぜ手付金放棄をしなかったのでしょうか。
次に、「売買契約書上、公庫の融資が駄目なら、契約を解除することができる」なら、白紙解約が可能でした。
なぜ、その後までズルズルと不動産会社の言いなりになったのでしょうか。

売買契約書を持って、まず消費生活センター等の無料法律相談に行かれてはどうでしょう。
高木完治
会社名: .(有)高木 FP OFFICE
住所: 〒615-8016
京都市西京区
TEL: 075-391-3822 FAX: 075-393-0575
メールアドレス: takagifp@diana.dti.ne.jp
適切な住宅取得計画をアドバイス。K新聞社「家計簿診断」執筆中。
回答 マンションの売買契約解除
回答者:FP&不動産コンサルティング事務所 フリーライフ 回答日時:2005/05/08 23:48:16

回答に対するお礼やメッセージを送る:

これは、当初の売買契約書の中で「手付金放棄による解約の期限」がいつまでであったのか、を確認する必要があります。

ただ、もし期限後であっても、公庫の融資が通らなかったので「融資特約」は適用になります。
したがって、不動産会社の説明は不適切です。
そもそも、銀行融資など通ってもそうでなくても、購入する必要はないですし、手付金も戻るはずです。

近年あまり聞かない「ひどい業者」です。
10万円を返してもらいましょう。
FP&不動産コンサルティング事務所 フリーライフ
会社名: 一生後悔しない!マイホーム購入研究会
住所: 〒020-0823
盛岡市
TEL: 000-000-0000 FAX: 000-000-0000
メールアドレス: info@1fudosan.net
「一生後悔しない!マイホーム購入研究会」を発足させ、消費者保護の立場に特化した業務を行っております。
回答 マンションの売買契約解除
回答者:藤田 孝久 回答日時:2005/05/10 21:15:43

回答に対するお礼やメッセージを送る:

こんにちは。行政書士の藤田孝久と申します。

『諸事情があり今年の6月に仕事を辞めることになりましたので、そのことを2月に不動産会社に伝えキャンセルを申し出たところ、』
この時点で手付金放棄をして契約解除ができたはずです(民法557条1項)。

『売買契約書上、公庫の融資が駄目なら、契約を解除することができるとなっているのですが』ローン特約ですからローンが組めないないなら白紙撤回です。
今回の場合は、白紙撤回で手付金10万円は返還請求できます。
藤田 孝久
会社名: 遺言相続専門 藤田孝久行政書士事務所
住所: 〒351-0011
埼玉県朝霞市本町2-2-32 セレネ朝霞202
TEL: 048-469-2850 FAX: 048-469-2850
メールアドレス: t-fujita@agate.plala.or.jp
URL: http://www13.plala.or.jp/adt-fujita/
『公正証書遺言作成マニアル』をHPのトップページに掲載しています。参考にしてください。

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