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質問 心理的瑕疵の告知義務について
質問者:mario さん 質問日時:2007年06月16日 11時17分24秒 回答件数:3
心理的瑕疵物件の売却についてですが、売主は買主への告知義務があると思います。
過去に判例で、「自分の買った部屋で1年前に自殺者がいたのに、それを仲介会社が告げなかった」という錯誤の場合にキャンセル(契約無効)が認められたケースがあると聞いております。
しかし、自殺者などの告知義務は、一般的にはその次に購入する人を対象としており、数回、持ち主が変わったような場合は、溯っての告知義務はありませんと聞いた事もあり、その根拠が分かりません。
間に一人でも一年以上住めば、告知義務も無いとも等、どれが本当なのか分かりません。
その根拠なり、具体的な内容がお分かりでしたら是非教えていただきたいのですが?
回答 心理的瑕疵の告知義務について
回答者:アイアイ 回答日時:2007/06/16 16:14:17

回答に対するお礼やメッセージを送る:

売主の告知義務と同時に、仲介業者の重要事項説明とも関連することです。
売主は、じっさいに知らなかったこともありますので、告知義務違反になるかどうかの判断は、意見・見解が分かれるところです。

仲介業者の重要事項説明の場合の「重要事項」の範囲が問題になります。
当該物件内において、自殺があったということを、購入希望者に対して、その事実を過去に遡って説明する義務が仲介業者にはあるというのが通説になっています。
 「重要事項」というのは、「買主が、その事実を知らされていたら、おそらく購入の意思決定はしなかったであろう」と思われることも含まれると考えるべきだからです。

一般常識として、自殺した部屋を購入しようと思う人は稀です。

しかし、自殺者があったという事実のもとで、価格が周辺相場より極端に安価なために購入するという人も、過去に現に存在したことも事実です。
アイアイ
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回答 心理的瑕疵の告知義務について
回答者:弁護士 元橋 一郎 回答日時:2007/06/16 17:17:33

回答に対するお礼やメッセージを送る:

取引を行うか行わないかに影響を与える事実は、自分が持ち主になる前のことであっても、知っている限り伝えるべきでしょう。
1年以上たったという理由だけで自殺等の事実を告知しない場合、契約解除になるだけでなく、別途不法行為責任も負う可能性があるでしょう。
法的に詰めた告知義務の範囲は別として、トラブルを防止する見地からは、それを聞けば契約をしなかったと思われる人が存在すると予想される事情は、告知しておいた方が良いでしょう。
弁護士 元橋 一郎
会社名: 神田お玉ヶ池法律事務所
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弁護士をしております。これまでの知識や経験を生かしてアドバイスしていきたいと考えています。
回答 心理的瑕疵の告知義務について
回答者:篠倉恵子 回答日時:2007/06/18 09:41:57

回答に対するお礼やメッセージを送る:

こんにちは。

(1)心理的瑕疵物件の売却
心理的瑕疵とは、買主が事実を知っていたら購入しなかっただろうという、心理的なもので「重要事項説明」は必要とされています。告知の必要があるでしょう。

(2)数回、持ち主が変わったような場合は、溯っての告知義務はありませんと聞いた事もあり、その根拠が分かりません。
それぞれのケースによって違ってくるようです。仲介業者がそこまで把握していなかった場合は、業者の責任は問われないようです。しかし知っていたならば告知の義務はあります。

(3)その根拠なり、具体的な内容
買主は売主から建物と土地を購入して、建物を解体、その建物に自殺があったことが判明。この件では自殺の事実を隠れた瑕疵とは認めなかったようです。→自殺があった建物はすでに取り壊され、険悪すべき心理的欠陥の対象がなくなったので。

一戸建てならば取り壊わせば売却も可能ですが、マンションなどではむずかしいですね。ま〜気にしなければ安く購入できますが。
篠倉恵子
会社名: (株)三景園 篠倉恵子
住所: 〒675-2456
加西市若井町2528
TEL: 0790-44-0888 FAX: 0790-44-0871
メールアドレス: keikosa@dance.plala.or.jp
マンションの部屋を賃貸。管理組合の理事。資格は宅地建物取引主任者・マンション管理士・管理業務主任者。

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