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質問 任意売却物件購入のリスクについて
質問者:よしだ さん 質問日時:2008年03月07日 13時44分59秒 回答件数:3
お世話になります。
質問タイトルの件でお教え下さい。

最近中古マンションの買付け申し込みをしましたが、(購入価格1550万円を現金購入です)債権が絡んでいる物件のため、本当に抵当権抹消や所有権移転ができるのかなど、目に見えないリスクがたくさんあるのではないかと心配で、契約するべきか悩んでいます。

その物件には第一〜三抵当権まで付いているのですが(登記簿で確認済み)第一抵当権者の”住宅金融公庫(現在は支援機構)”が弁護士に依頼した任意売却物件なので、売買契約を1550万でしてしまうと第二、第三抵当権者へ分配金を配当することができないため抵当権抹消ができないとのことで、金額を1500万と50万に分けたいと言うのです。
つまり売買契約上は1500万(住宅金融公庫)にして、残額50万(第二、第三抵当権者への分配金)を別途に領収書を発行する形で契約したいという内容です。
そうすると、第二、第三抵当権者へ私が債権を肩代わりして50万円を払うようなイメージなので、そういう契約なら取り下げたいと私が申し出たところ、それならと全額の1550万で契約できる方向で現在調整中です。

現金払いではなく、銀行から融資を受けて私も抵当権をつける形にすれば、バックに銀行さんがついているので抵当権抹消できないなどの不測の事態は免れるのでしょうか?
弁護士さんが間に入っているので、”詐欺”まがいのようなことはないだろうと思うのですが、素人の私には難しくどうしてよいのかわかりません。
このような任意売却物件を購入するにあたり、気をつけないといけない点やリスクなどをお教え下さい。
どうぞ宜しくお願い致します。
回答 任意売却物件購入のリスクについて
回答者:三柴 丈雄 回答日時:2008/03/08 01:25:55

回答に対するお礼やメッセージを送る:

よしだ様

もしご質問の内容を掲示板で答えてしまうと 万一 その取引に
利害がある悪意の関係者が見ていた場合 問題が起きると思いますよ

現金での購入ですから ご自分でも三文判と住民票で
所有権の移転や抵当権の抹消登記は出来るでしょうけれど
別に司法書士の先生をお立てになったらよろしいかと思います

ローンをお組みになるといっても 結局は抹消と移転の登記が
問題ないかどうかの確認は 最終的に司法書士の先生が行う
のです

わざわざローンを借りる手間暇と費用よりずっと安心で簡単です

現金で代金を支払う買主が 安全に取引を行うために
買主側で司法書士を立てるのは 珍しくないというより
むしろ当然の事だと思います

任意売却に限った事ではありませんが ここまで慎重にやっても
プロが騙される事もあるくらいですからね 

お知り合いにいなければご紹介もしますが 掲示板ではお答え
出来ませんので 直接メールか電話でお問い合わせください
三柴 丈雄
会社名: ハウジングエスクロー株式会社
住所: 〒140-0014
東京都品川区大井2−27−23
TEL: 03-5718-5221 FAX: 03-5718-5222
メールアドレス: info@housing-escrow.co.jp
URL: http://www.housing-escrow.co.jp/
一生に一度の大きな買い物をされる方々の不安を少しでも取り除くことにご協力できればと思います。
回答 任意売却物件購入のリスクについて
回答者:弁護士 元橋 一郎 回答日時:2008/03/09 12:33:33

回答に対するお礼やメッセージを送る:

現金で買い入れでも、銀行がついても買い入れでも、売買の成功可能性には差がないと思います。

司法書士を立ち会わせて、売却意思と、抵当権抹消書類の確認をしっかりすれば、取引後のリスクが他の取引に比べて高いとは言えないでしょう。

2,3番抵当権者が、高額な抹消承諾料(いわゆるはんこ代)に固執して、売買が成立しないことは、この手の物件ではよくあります。

このため、オーバーローン物件の任意売却では、手付金は無しにする、又は、仲介の不動産屋が保管する特約を結ぶ、というようなことをしています。

債務整理がらみの物件は、そうでない取引に比べて、取引成立に至らないリスクはありますが、売り急ぎ等で若干安価になっている場合もあるので、積極的に取り組んでみても良いと思います。
弁護士 元橋 一郎
会社名: 神田お玉ヶ池法律事務所
住所: 〒101-0032
東京都千代田区岩本町2-5-10 サンライズビル8A
TEL: 03-3864-3677 FAX: 020-4664-8868
メールアドレス: info@imotohashi.com
URL: http://www.imotohashi.com/
弁護士をしております。これまでの知識や経験を生かしてアドバイスしていきたいと考えています。
回答 任意売却物件購入のリスクについて
回答者:篠倉恵子 回答日時:2008/03/09 19:59:29

回答に対するお礼やメッセージを送る:

こんにちは。

(1)任意売却物件
任意売却物件とは、借金の返済が滞り、その返済のために不動産の売却をすることになった物件で、売却価格が債権額(銀行などの借入金)を下回る物件のケースが多い。

(2)任意売却物件を購入するにあたり、気をつけないといけない点やリスク
・抵当権抹消の問題
売却価格が債権額を下回るので、抵当権が抹消できない。→残債務の返済が一括で出来なくても、今後毎月分割返済することによって抵当権の抹消をしてもらうなどの手続を金融機関でしているかどうか
・管理費や修繕積立金の滞納
管理費や修繕積立金などの滞納がどの位あるのか確認→滞納金は特定承継人(買主)の負担になるので額を必ず確認して下さい。
・売却代金などの金銭の保全
手付金などを仲介業者の預かりなどにして、手付金などの持ち逃げをされないようにする。
・物件の担保責任
任意売却物件の場合は売主が担保責任を負わないと言う特約を付ける場合が多い。→売主が負担できない可能性が高いから。設備などの不都合の調査は必ずして下さい。
篠倉恵子
会社名: (株)三景園 篠倉恵子
住所: 〒675-2456
加西市若井町2528
TEL: 0790-44-0888 FAX: 0790-44-0871
メールアドレス: keikosa@dance.plala.or.jp
マンションの部屋を賃貸。管理組合の理事。資格は宅地建物取引主任者・マンション管理士・管理業務主任者。

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