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編集部の特集

金利上昇間近!固定金利か変動金利か… 先日、日銀は量的規制緩和の解除に引き続き、ゼロ金利政策の解除を発表しました。
それに伴い、住宅ローンの金利も上昇基調に向かっています。
住宅ローンの選択は固定金利か、変動金利か…

今、マショラーが最も気になる話題は住宅ローンですね。
今後の金利動向や数ある住宅ローンの中なら商品を選択する際の注意点など100人の専門家からの投稿をご紹介いたします。

2006年4月現在

金利上昇間近!固定金利か変動金利か…これからどうなる?住宅ローン

■量的緩和解除がライフプランに与える影響について   森 和彦 専門家
■よくアドバイスされる繰上返済の注意点  森 和彦 専門家
■量的緩和解除が決定し、これからの予測 柴田 誠 専門家
■これからは長期固定金利が住宅ローンの主役に! 住宅情報読者相談室 専門家
■量的緩和解除がされた今後の心得 勝家 建 専門家
■賢い住宅ローンについて −外的要件と内的要件− 高木 完治 専門家
■金利上昇時には長期固定金利 小出 紀久男 専門家
■今そこにある危機、ローンの際の注意点 辰巳 栄子 専門家
■長期と変動など気にしていなかった方だけお読みください 大西 弘喜 専門家
■金利上昇による住宅ローンへの影響 大川 正吾 専門家
■住宅ローン金利上昇懸念  今村 仁 専門家

森和彦 森 和彦 専門家

京都FPクリニック

■量的緩和解除がライフプランに与える影響について
これから住宅を取得する場合に、ライフプラン上の留意点について考えてみましょう。

景気が良くなり、各企業の賃金が上昇し、ようやく好景気が家計を通じて実感できる時期となりました。可処分所得の増加は、消費の拡大を通じて景気循環を好転させ、持続的な経済成長を可能にします。家計にゆとりができ、マイホーム取得を決断しやすい状況となりました。このような状況で住宅ローンを利用する場合、認識すべきことは何でしょうか?

1つは、金利が今後は段階的に上がるという予測です。もう1つは、不動産価格が収益還元法を採用するようになったことで、必ずしも好景気が不動産価格の上昇につながらない可能性があるということです。

かつては、景気が良くなると(=物価が上がると=インフレになると)必ず不動産は高い上昇率を実現していました。貨幣価値の減少をヘッジするために不動産に換価していたこと、そしてその流れを円高が拍車をかけたことが、主要因だと考えています。

しかしながら、収益還元法が不動産価値の算出方法として採用されたことで、上昇(下降)に制限ができました。市場金利とリスクプレミアムの和が収益還元法の割引率設定の参考とされると、市場金利の上昇は当然収益率の上昇となり、不動産価格の下落となります。但し、その下落は収益(=賃料)の上昇によって相殺されますので、結果としてある一定水準で不動産価格は膠着すると考えられます。(むしろ人口減少問題にいわれるように、賃貸需要が減少すれば、賃料の下落傾向となり、不動産価格は下落基調となる。)

量的緩和が解除された影響は、実は不動産市況に大きく影響します。余分に上昇する原資が無くなったという事です。今後はこれまでのような跳ね返り的な急上昇はなく、横ばい状態が続くと考えられます。特にマイホームについては、住宅ローン控除の税制優遇が無くなれば、一端市場が冷えると思います。今年と来年でも価格動向は少し落ち着くと思います。ある意味、売り時は今年である、と考えています。

一方で家計は可処分所得の増加(所得の増加)により、与信の増加をもたらします。ゆえに、住宅ローンの借入金額も大きくなる傾向が見られます。しかしながら、住宅ローンの借入金額は、毎月の返済額が家計において可能かどうかの判断ではなく、ライフプラン上での収支バランスで判断しなければなりません。なぜなら、量的緩和解除はいづれ政策金利の上昇となり、住宅ローンの返済総額の増加という形で家計に大きく影響するからです。

したがって、不動産価格の上昇が見込めず、金利が上昇するという環境での住宅ローン利用ですから、返済総額の増加リスクを限定する必要があります。結果として、長期固定金利型の住宅ローン商品(フラット35のように借入全期間固定金利)が基本となります。間違っても優遇金利につられて短期(2年・5年とか)固定金利にしてはいけないことが理解していただけるでしょう。

今後は「金利は上がる」(返済総額が増加する)「不動産価格は上がらない」という2点を認識してライフプランを見直すべきでしょう。

 よくアドバイスされる繰上返済の注意点
 今回の日銀の政策決定により、住宅ローンを抱える家計に影響が出ることが予想されます。そこでよく言われるのが「住宅ローンの繰上返済」です。早期に住宅ローンの残高を減らして将来の金利上昇による家計のキャッシュフローの悪化を防ごうというわけです。しかしながら、一概には賛成できません。

 その理由は、繰上返済をすれば当然その分預貯金が減りますので、預貯金が減ることの影響を考える必要がありますからです。

 将来的に住宅ローン金利が上がるという事は、見方を変えれば資金調達コストが上がるという事です。将来的に資金を必要とする場合、貯蓄してきた預貯金を充当する方が資金調達コストの面で得策です。その預貯金を全て繰上返済に充当してしまったら、将来的に必要な資金をどこかで借入れなければならなくなります。しかしながら、住宅ローンの借入金利の方が他の借入金利よりも遥かに低く有利な条件であるということを考えなければなりません。

 将来的に住宅ローンの金利が上昇しても、資金調達という面から考えると、住宅ローン金利よりも低い金利で借入ができる手段はほとんどないというのが現状です。将来のある時点での住宅ローン金利が4%に上昇したとしても、その同じ時点での他の借入金利はそれ以上であるということです。

 繰上返済が一概に正解であるというような誤解は、将来の家計のやりくりに大きな影響を及ぼすことにもなりかねません。ライフプランに基づく長期的な資金計画をきちんと立てて対処することが肝要です。

              ▲▼▲ 京都FPクリニック ▲▼▲

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住宅ローンは一生の借金、後悔しないためには、何をどう検討すればいいのか?

今後、増加すると予想されるマイホームの住宅ローン破綻の当事者にならないためには

どうすればいいのか?何故多くの人が住宅ローンに苦しんでいるのか?

京都FPクリニックは、多くの相談にも丁寧に親切にわかりやすく対応し、実践可能な解決策を

具体的に提案しています。

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柴田誠 柴田 誠 専門家

株式会社プレシーク

量的緩和解除が決定し、これからの予測
 日本銀行は、5年間続けてきた「量的緩和政策」の解除を決定し、即日実施しました。各新聞やTVで大々的にこのニュースが取り上げられたのも、「金利」が世間の関心を集めているからでしょう。

私なりに不動産と住宅ローンへの影響を考えてみたいと思います。
(外れても保証しませんので、ご注意を)

・住宅ローン金利

 家計へ一番影響が出るのは借入金額の多い住宅ローンです。ここ最近は、全期間固定が3%以下になるような異常な低金利さです。この低金利ももうしばらくで終わりに向かうと思われますが、その時期は年末から来春にかけてでしょうか。

 この3月期は決算月と金利先高感から各銀行とも住宅ローン実行金利を引き上げましたが、これから毎月のようにどんどん金利が上昇するとは思えず、4月の新年度から秋までは、少しは落ち着くと思っています。(下がるのではなく維持される)

 その理由にエコノミストのような理屈はないのですが、住宅ローン競争は続き銀行間の駆け引きで金利上昇がセーブされることと、ゼロ金利政策が続くことからです。

 しかし、中長期的には金利が高くなるとも思われることから、銀行としては短期固定系は現金利を維持し、中長期系は上げる傾向になるかもしれません。

 これから住宅ローンを借りる(借り替える)方は、長期固定系に切り替えた方が良いかもしれません。(金利が上昇すると考えた選択)

 もちろん、短期固定系の方は、借り替えるか、繰り上げ返済に対応できるような準備をすることが大切です。

 あと、中長期的な読みでは、不動産市場が停滞する(日本経済が低成長する)可能性があることから、バブル期みたいな極端な金利上昇はないかもしれません。

・家計

 「消費者負担は早く、消費者益は遅い」の原則(※)から、住宅ローンの金利上昇は早めに動くかもしれませんが、預金金利等は据え置きではないでしょうか。

 ニュースなどでは、預金金利が上がり、利息が増えるとの希望的な観測も出ていますが、どうもピンと来ません。銀行の内部事情は分かりませんが、預金集めに奔走する姿が思い浮かばないのです。

 ※電気やガス、ガソリンなどなど、税金や外為相場などの影響が価格などに反映される場合、消費者が負担増になる場合は早く反映され、逆に負担減になる場合は遅く反映される原則。一単位で大きな力を持つ企業と一個人では小さな力の消費者の力関係を鮮明に映し出す原則。経済政策でも、個人より大企業が優先されるのも根は同じ。

・不動産市場

 現在、都市部を中心に起きているミニバブル(地価上昇)は、不動産投資系の力による所が大きい。不動産投資ファンドは、債券市場の金利と比較されるため、債券市場の金利が上昇した場合、不動産投資ファンドの金利も上げざる負えず、その分、仕入れ(不動産購入価格)を安くしなければなりません。

 また、資金調達の部分でも金利上昇の負担増により、経費が増えることも、仕入れ価格に影響があるかもしれません。

 このため、今までのように片っ端から買いあさるような動きにブレーキがかかり、不動産市場も落ち着くかもしれません。(地価上昇も止まる)

 郊外の住宅地などでは、住宅ローンの金利上昇による購入意欲減退(需要減)が、人口減・消費税増税などの影響と重なり、低迷することもありえます。

 さらに、郊外の住宅地の市場を牽引していた建売業者・マンション業者も、金利上昇による経費増(量的緩和解除により借り入れしづらくなることも)で、収益力が落ちることも予想されます。

 総じて、不動産市場は落ち着きを取り戻すと考えています。この場合、地価が落ち着く→建売から土地購入で新築へ流れる・買い替え低迷→建売低迷→中古低迷→賃貸低迷という、バブル崩壊と同じ系譜をたどるかもしれません。

 バブル期のような高騰ではないので、暴落ということでもないのでしょうが、落ち着いた(低迷)市場になれば、本物(より良い)が真価を発揮する市場になり、これが正常な市場かもしれません。これから買うなら競争力のある本物を見極めて下さいね。

住宅情報読者相談室 住宅情報読者相談室 専門家

これからは長期固定金利が住宅ローンの主役に!

日銀の量的規制緩和の発表以来、日々新聞では「金利引き上げ」の文字が躍っています。

まず住宅ローンの金利が上がり、続いて各行の定期預金金利も上昇し始めました。公示地価も都心の商業地では15年ぶりに軒並み上昇・・・とくれば、いよいよ本格的に景気回復かと思われます(とはいえ、税負担が増すばかりで収入のほうは急に増えそうもないので、景気回復と言われても少し違和感がありますが・・・)。

05年販売が好調だった新築マンションは、姉歯事件にもへこたれず、06年も大量供給が続きそうです。加えて、今後の金利アップ、物件価格の上昇が追い風になり、「マイホーム購入のラストチャンス!」というフレーズをあちこちで目に、耳に、するのではないでしょうか。

確かに、「頭金を貯めて2〜3年後にはマイホームを・・・」と考えていた人は、頭金を貯めている間に金利が上がってしまっては元も子もないので、親からの援助が受けられないか検討し、少し前倒しで購入することを考えてみるといいかもしれません。

ここ数年の低金利で、1%前後の短期固定のキャンペーン金利がもてはやされましたが、「住宅情報STYLE」でも言い続けてきたように、金利上昇局面では、間違いなく長期固定がお勧め。少し高くなったとはいえ、3%台ぐらいであれば、住宅ローンの歴史の中では低金利と言えます。長期固定ローンの代表格はやはり、保証料不要、繰り上げ返済手数料無料の公庫の証券化支援ローン「フラット35」でしょう。ただし、融資申込時点ではなく、物件引き渡し時の金利が適用されるので、完成が1〜2年先になる新築マンションは注意が必要です。

また、「夫婦共働きの間にガンガン返す」とか「短期返済が可能」であれば、低金利のキャンペーンを実施している民間ローンを利用してもいいでしょうし、長期固定の安心感と低金利のメリットどちらも享受できるように半分ずつ借りるというのも一つの方法です(ただし諸費用には注意!)。

とはいえ、頭金や収入が確保できず本来買うべきでない人、本当に気に入った物件に出会っていない人までが購入するのは本末転倒。住宅ローンとの付き合いは20年、30年と続くわけですから、そこはやはり風潮に流されずに慎重に検討したいものです。

勝家建 勝家 建 専門家

生活防衛のための家づくり勝ち組倶楽部

量的緩和解除がされた今後の心得

量的緩和が解除されて、今後どうなるか?

<今後予想されるシナリオ>

■金利・・・・ じわじわと上がる
■物価・・・・ じわじわと上がる
■税金・・・・ じわじわと上がる
■収入・・・・ じわじわと減る

これからの5年は激動の時代への突入が予想されます。特に私が危惧しているのは、2008年問題。

1998年の小渕内閣時代の国債大量発行による償還を2008年に迎えます。その時に国債の価値はどうなるか?はたして金利は?

これからの5年くらいが、山場だと思います。

そういった時代に無計画に住宅ローンを組むほど危険なことはありません。


こういった時代が到来したときに、住宅ローンを抱えている方はよほど事前準備をしておかないと、大変なことになります。

【事前準備】 
それは、リスクヘッジという言葉に置き換えることができます。


例えば今、低金利の変動型の住宅ローンをすでに借りている方は貯蓄をするよりもまず、繰上げ返済を積極的にするべきです。

優先順位としては、 現金 < ローン です。 


根本的なことをお話しますが、皆さん、無理にローン借りようとしてませんか?

希望の借り入れ額が満額借りれなかったとしたら、何とかして、借りようとするのが今までの借りる側の思考です。


ローンの審査が終わって「申し訳ございませんが、うちとしては、これくらいしか融資できません」と言われて、

「いや、そこを何とかっ。 あと○百万なんとかならないですか??」

とか言ってませんか? 思ってませんか?


はっきり申し上げますが、日本の銀行は住宅ローンを貸すことに「ゆるい」のです。


他の国に比べても、相当に「ゆるい」です!

例えば、アメリカでは、ぜいぜい年収の3倍〜4倍程度です。日本では、年収の6倍くらいまでは無理して借りることが可能です。

そして、その日本の「ゆるい」銀行から、これ以上貸せません、と言われたら、素直に受け止めたほうがいいと思います。


この低金利の時に、厳しいのなら、金利が上がればどうなるかは見えています。

せっかっくの新居が台無しにならないためにも、購入前のローンの計画は非常に重要です。

基本的には、金利上昇時には固定のローンを組むことになると思いますが、問題は、借りてから10年以内に、どれだけ繰り上げ返済できるか。

ローンを借りてから10年間の家計の収支を計算して、どれだけ繰り上げ返済にまわすことが可能か、計算してみましょう。

そして一番は、金利を甘くみないこと。金利に敏感になること。
10年後にローン破産するかどうかは、今にかかっています。

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現役住宅営業マンによる家づくりの勝ち組になる秘訣がもりだくさん!
普段聞けない話や、業界の裏話なども交えて、辛く、時には楽しく
お伝えしていきます。

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営業マンに騙されずに住宅を1000倍賢く建てる方法
http://www.mag2.com/m/0000179075.html

発行:勝家 建(KATSUYA KEN)
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高木完治 高木 完治 専門家

(有)高木 FP OFFICE

賢い住宅ローンについて −外的要件と内的要件−

バブル崩壊後10数年間の景気低迷期(デフレ時代)からの脱却。金融機関等の不良債権処理のための救済措置としての量的規制緩和の解除。そしてやがてゼロ金利政策の終焉を迎えれば、住宅ローン金利の上昇も予測されます(すでに上昇傾向)。本来買えない、買ってはいけない人たちが、目先の超低金利の変動金利や短期固定金利タイプで高額な住宅ローンを組んでいる多くの人たちには、家計破たんの危機が迫っているといっても過言ではないでしょう。

それにもかかわらず、これから住宅ローンを組む人たちの中にも旧態依然として変動タイプを選択するひとが多くあることに危惧を抱いています。金利上昇期には長期固定金利が大原則であることを忘れないで欲しいものです。

また、金利の先高感であわてて住宅購入に走るひとが多いようです。販売現場では、「早く買わなくては、ローン金利が上がる、地価が上がる、建築単価が上がる」といった危機感を煽るセールストークが横行しているのではないでしょうか。短期的にはそうであっても、長期的に高金利、高価格になれば、買えない(ローン返済ができない)物件は売れなくなります。需要と供給による市場価格決定の原理が働き、やがて多くの人が買える物件価格に下がると思われます。いわゆるバブル(泡)はこの原理が崩れたもので、その再来はまず考え難いでしょう。

このように、金利や物件価格などは「外的要件」です。自己資金の準備不足などのまま(内的要件を整えず)、身の丈以上の高額ローンは避けるべきです。住宅購入のための資金計画は、将来のライフプラン(家族構成の変化、家計収支、貯蓄や保障などの推移予測)のなかに、しっかり位置づけたいものです。

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           ▲▼▲ (有)高木 FP OFFICE ▲▼▲

ファイナンシャルプランナー(CFP認定者・一級FP技能士)として、
個人相談・セミナー講師・執筆業務をしています。
住宅資金計画をはじめ、ライフプラン作り、生命保険の見直し、金融資金運用、
相続設計など、公正・中立の立場でトータルなアドバイスをさせて頂きます。

お問い合わせは、こちら→  takagifp@diana.dti.ne.jp
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小出紀久男 小出 紀久男 専門家

株式会社尼崎鑑定所

■金利上昇時には長期固定金利

私は、何年も前から(超低金利政策が始まった頃から)ローン金利が3%以下であれば、無条件で「長期固定型」を勧めていました。「都市銀行の住宅ローンの固定金利の平均は最近の5年間では3.48%ですが、1975年から2003年までの平均は 6.381%で、高いときで9%、いちばん低いときで3.38%です。

このように金利は長期的に見れば平均6%程度、中短期的に見ても3.5%程度です。
金利が3%前後以下であれば、長い目で見て固定型が有利となるからです。

最近、金融公庫が民間金融機関と提携して始めた住宅ローン「フラット35」の利用者がここに来て急速に増えています。市場の金利上昇傾向を受けて、最長35年固定金利というメリットをいかそうと、駆け込み的にニーズが拡大しているようです。

このローンを使えば民間やノンバンクでも長期固定型の低い金利の利用が可能です。今後金利の上昇が予想されます。低金利のものが次々に登
場していますが、長期固定で2%〜3%台のものであれば固定型ローンをが断然有利です。

「変動型」や「固定期間選択型」は見た目に安く感じても、将来金利が高くなったときかなりの負担となります。

少しの金利差でも長い目で見れば、大きいです。10年間で平均1千万円の借入残高であれば、金利が3%で年間30万円、10年で3百万円、金利が6%であれば年間60万円、10年で6百万円、3%と6%では平均一千万円の借入残高で10年間で実に3百万円の差です。の差です。

辰巳栄子 辰巳 栄子 専門家

コンフィプレイス

今そこにある危機、ローンの際の注意点

日銀の量的規制緩和の解除を受けて、住宅ローンの金利もはっきりと上昇してきました。
ただ、まだ急激な上昇はないと思います。

しかし、営業マンに「住宅ローンの金利が上昇しないうちに早く契約してください」という大きな売り文句を与えてしまったようにも思いますが、皆さんはそんな言葉に惑わされる事なく、冷静に判断してくださいね。

今回特に押さえておきたい点を絞っておきます。 
まず、注意して欲しい点は、金利の適用期間についてです。

最近フラット35を利用される人が大変多いのですが(購入するマンションがフラット35の適応マンションかどうか、調べてくださいね。 誰でもが利用できるわけではありません。)金利は融資時(資金の受け取り時)の金利が適用されます。

住宅金融公庫の場合は、申込受付時の金利適用でした。
このように、金利上昇局面にあっては、住宅金融公庫の方が有利でした。
これは別にフラット35に限らず、銀行で融資を受ける場合も融資時の金利が適用されます。

何が言いたいかと申しますと、契約から引渡しまでかなりの時間を要する新築マンション、特にタワーマンションや大規模マンションなどは要注意です。

マンションが建つ間に、金利もどんどん上がっていくリスクがあるということです。
契約される場合は、このあたりのことを肝に銘じて契約して欲しいと思います。

またもう一つの心配は、実は金利が低いもので計算すると高いマンションが変えてしまうというトリックがあります。
営業マンは高い物件を買わせようとしたり、ローンを通しやすくするために、お客さんが指定しない限りは、殆ど短期の変動金利や優遇金利で計算して、「大丈夫!」と言いますので、このあたりの事情もしっかりと理解した上で、営業マンに惑わされることなく、ご自分のローン計画を立ててみてください。

現在は昔のように住宅ローンも横並びではなく、各金融機関でも、色々と特色をだしてきておりますので、いろいろ検討されるとよいかと思います。
必ずしも長期の固定金利が優れているかというと、必ずしもそうではなく、優遇金利などを適応した場合の方が金額が安く押さえられたという結果もでているようですが、これは借入を短期変動と長期固定に按分したりして、かなりまめな方で中級者の使い方といえるかもしれません。
間違っても、短期の変動金利だけで全額を借りるのは避けて欲しいと思います。(勿論、殆ど手持ちのお金でローン組む金額はわずか、それも短期間なんて方は例外です)

最後に、ローンで購入される方は今一度、ローン特約をきちんと確認しておいてくださいね。

ローンが組めない場合は、契約は解除する事ができますが、ローン特約が曖昧なために後々トラブルになったりすることが多く見られます。
必ず金融機関名や借入金額、年利、有効期限、その他の条件などきちんと書かれているかどうか確認しておいてください。
上記の記載がなかったり、提携金融機関等などなっていると、ノンバンクでの融資もありとなってしまいます。

とにかく、分らない事は聞いて、できるだけ文章で付け足してもらってください。
例えば、融資金額が予想より、少なかった場合はどうするのかなど・・・
(念のため付け加えておきますと、上記のようなきちんとしたローン特約であれば、金額が出ておりますので、融資金額が満たない場合は契約を解除する事ができますが、購入者が他の金融機関を当たって欲しい場合や頭金を増やしたりできる場合もありますよね。そういう話し合いであったり、交渉ごとを明文化するのです。)

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住宅ローンについては、無料レポート、「ちょっと待って! その住宅ローン」でかなりくわしく
書きました。

関心のある勝ちは是非ご一読ください。
 
無料レポート 「ちょっと待って! その住宅ローン」以下よりダウンロードしてください。 
 
また「わくわくドキドキ初めてのマンション購入」 メルマガ発行しています
 
イーマンションライフ
http://www.e-mansionlife.jp
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大西弘喜 大西 弘喜 専門家

トータルライフプランニング有限会社

長期と変動など気にしていなかった方だけお読みください

住宅ローンについては、「マンションってどうよ」はもちろんのこと、住宅展示場のセミナーや相談会、私の会社のクライアントの方からいろいろなご相談をお受けします。

そこで一番感じることは、、皆さんの考え方に大きな差があるということです。片方では、頭金がしっかりあって、返済比率も充分低い。そして、繰上げ返済もしっかり視野に入っている。むしろ、何を心配されているのかと思うくらいの方がいらっしゃる。

ところが、片や、頭金はない、返済比率は一杯一杯、場合によっては奥さんや親御さんの合算をしてかろうじてローンを組む方。
金利は当然、、分譲業者の言うままに2年固定などで考えている方。今の家賃と変わらないから買ってしまおう、という方ですね

すでに、こういったコーナーなどでしっかり勉強されている前者の方は、もともと心配要りません。量的緩和の解除の意味や、国債の大量償還が迫っていて、これが金利にどのように影響するかがわかっている方は、恐ろしくって、ほっておいても、長期固定で考えられるでしょう。他の先生方の内容をお読みください。

金利の違いを気にしてなかった方や、これから考える方は、読んでおいてください。
今でさえ精一杯の支払い、これが金利上昇局面でどうなるのかを

今回、分譲業界には最後のブームが来るでしょう。金利が上がりだし、消費税が上がるというアナウンス効果で、駆け込み需要というか、先食いといわれる購入予備軍の前倒し購入ですね。そして、その後、前回の消費税のときと同じように、一気に売れなくなる。
在庫が増えるという感じでしょうか?少子化の影響もでてきます。

ですから、現在衝動買いのようにモデルハウスに行って夢が膨らんで、家賃並で買えますよって言われて、しかも金利が上がる、消費税も上がる、土地も上がっているからラストチャンスです。といわれている方は、無理して買わないようにしてください。

私は、ファイナンシャルプランナーが本業ですが、よく言われるように、「買える物件と買っていい物件は違う」ということを肝に銘じておいてください。ローンが組めたから返せる。貸してくれるから返せる。ではありません。

金利が何処まで上がるのかは、神様しかわかりません。上がることは間違いありませんが。そこで、考えないといけないのは、上がっても上がらなくっても問題ないようにしておくことなんです。ものすごく上がる可能性だってあるわけです。そして、現在の固定金利(フラット35など)で、ライフプランという、人生の計画を立ててみる。そして、固定金利なら計画が立てられるわけです。これで、老後もいけそうな方は、購入されれば良いわけです。頭金が20%とかが絶対的なものではないと思っています。

意外に知られていないのが、このライフプランです。言葉はご存知ですが、具体的にご存じない方が多い。これを少し、勉強してみてください。これによって、自分が、今購入しても良いか、いくらくらいまでの物件や、ローンを組んで良いかがわかります。

買い時であることは事実です。ライフプランによって購入可能な価格であれば、物件環境が良いもの(都市部の駅近など)は買っていい時期だと思っていますが、焦って、条件の悪いものは買わないほうがいいと思います。特に、今年の終盤に、消費税や金利に実感が湧いてきますから、注意です。

それから、一般的には長期固定がベストです。周りの状況考えずに自分たちだけでやっていく場合は。しかし、ライフプランの中で、親からの相続や援助が先々考えられる方などや、ローンの額が少額で、共働きなどで相当繰り上げ返済が見込める場合などは、5年や 10年の固定などがふさわしい場合もあるわけです。こういったことは、まさにライフプランをしてみないとわかりません。最近は、期間限定の長期固定金利の商品が民間金融機関によっても販売されています。これらも逐次ネットなどでチェックしてください。フラット35よりいいものが稀にあります。

具体的に、ローンを選ぶ段階になった場合は金利だけでなく、保証保険料、火災保険料、銀行手数料、繰上げ返済手数料、団体信用生命保険料、稀に解約手数料などをすべて一覧表にして比較することも忘れないよう
にしてくださいね。

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大阪・京都・滋賀など関西で活動している、クライアントのための
独立系ファイナンシャルプランナーです。いざというときに、気軽に
ご相談していただけるお金のホームドクターとして末永いお付き合い
がモットーです。

ホームページ   http://fptlp.com               

ブログ       http://plaza.rakuten.co.jp/fptlp/ 

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大川正吾 大川 正吾 専門家

FPオフィス OOKAWA

金利上昇による住宅ローンへの影響

皆さん、こんにちは。OOKAWAです。

今回は、’金利上昇による住宅ローンへの影響’というテーマで、お話したいと思います。

先月の9日に、日銀による量的緩和政策の解除が発表されました。物価の方向感が安定基調を示し、今後景況感が一段と盛り上がる可能性がある、というのが主な理由です。
その為、市場では次に打ち出される0金利の解除を見込みして、先日長期金利が2%を超える等、金利上昇の動きが見られ始めています。このような動きにどう対応していけばいいのか? という事で少しお話してみたいと思います。

1.住宅ローンの基本的な注意点

まず、’金利上昇期には固定金利中心、金利下降期には変動金利中心’、これが基本的な考え方です。この考え方をまずはしっかり、頭に入れておいて下さいね。 次に具体的な注意点を見ていきます。

2.現在、変動金利型ローンを採用している方への注意点

現在、変動金利型ローンを採用している人が一番注意しなければならない事は、未払い利息の発生です。未払い利息とは、変動金利型ローンの金利見直しが半年毎で、返済額の見直しが5年毎という見直し時期のギャップがある事で発生するものです。

つまり半年毎の金利見直しで適用金利が上がっても、返済額は5年間一定なので、本来支払わなければならない利息が返済額を上回ってしまう事があり、この返済額を上回った部分をいいます。その為、一度未払い利息が発生すると、ローンの残高は全く減らなくなるので、金利が下がるか、返済額が増えない限り、未払い利息の発生が止まらなくなります。これが変動金利型ローンの最も注意すべき点です。

又、未払い利息は発生してなくても適用金利が上昇すると、返済額に占める利息の割合が増える訳ですから、ローンの元金の返済に回される金額が少なくなります。つまり元金の減り方が遅くなり、利息の負担が重くなる為、5年毎の返済額の見直しの時には、確実に返済額が増えていきます。

以上の内容が、先ほど述べた’金利上昇期には固定金利中心’と言われる理由なのです。

→ その為、長期固定金利型のローンへ切り替えるか、繰上げ返済をして元金を減らすか、返済期間の短縮等を行って返済額を増やしておくか、等いずれかの対策が必要です。

3.これから住宅取得を考えている人への注意点

これから住宅取得を考えている人は現在、本格的な金利上昇前にマンションを購入するか、それとももう少し頭金を貯めてから購入するか、頭を悩ましていると思います。

ただ上記以外に注意すべき点として、金利上昇によって住宅ローンの借入れ上限額が減少するという事も、頭に入れておかなければなりません。具体的には、金融機関は住宅ローンを審査する時に、基準金利(各金融機関によって異なります。)と、ローン申込者の年収負担率(年収に対する住宅ローン支払額の比率)等から、融資を行うかどうかを決めます。

ところが、年収は変わらないとすると、金利上昇によりこの基準金利が上昇し、その為、住宅ローンの借入れ上限額が減少するのです。その為、勤務先の業績好調による給料UPや、株式等の資産運用で収入UPが見込まれる人は、さほど問題ないでしょうが、用意できる頭金が少ない人は、特に注意しなければいけません。

以上、金利上昇は、現在住宅ローンを借りている人だけでなく、これから借りようとしている人にまで、影響が及ぶのです。

ご理解して頂きましたでしょうか?

ただ、そんなに慌てる必要はないと思います。0金利の解除は、今年の秋ぐらいから始まるという意見が大勢を占めているからです。でもそろそろ、住宅ローンに関して、真剣に考えて対応されては・・・、と思います。

参考になれば・・・と思います。

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      FPオフィス OOKAWA

    1級FP技能士、CFP、1級DCプランナー、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティング
代表 大川 正吾
    〒662-0085 兵庫県西宮市老松町、TEL:0798-73-1843、メール:fp_ookawa@yahoo.co.jp
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今村仁 今村 仁 専門家

今村仁税理士事務所

 ■住宅ローン金利上昇懸念

■「ゼロ金利政策」を解除

 7月14日、日本銀行(以下日銀という)は「ゼロ金利政策」の解除などいくつかの金融政策変更の決定をおこなった。具体的には、銀行の間で担保無しで当日借りて翌日には返す「無担保コール翌日物金利」の目標を0%から0.25%に引き上げた。また、公定歩合を0.1%から0.4%に引き上げた。ただし今後の金融政策については、「連続利上げを意図しているということではない。金利水準の調整は経済・物価情勢を見極めながらゆっくりと進めていく」(福井日銀総裁)と述べ、言葉通り受け取ると、アメリカのような連続利上げは今のところおこなわない考えのようだ。

■住宅ローンはどうなる?

 この日銀の発表によって、住宅ローンを抱えていて特に変動金利で借りている方は、注意が必要だ。

 現状民間金融機関の住宅ローンの金利水準の基本は、2.375%である。これは、短期プライムレート(各銀行が信用力の高い企業に短期間お金を貸し出すときの金利で、プライムとは「最上」という意味)1.375%にプラス1%の銀行コストなどを加えた数字となっている。ただしこの2.375%を基準としながらも銀行の商品ごとに各種優遇割引措置をおこなっているため、住宅ローン金利は現状当初1%台で借りている方が多いのではないだろうか。

 変動金利で借りている場合、年に2回4月と10月に金利の見直しがおこなわれる。ということは、最短10月の金利見直しで影響がでてくることになりそうだ。ただし変動金利での住宅ローンは5年ごとに実際の返済額の見直しが行われるようになっているため、毎月の返済額への影響はすぐということではない。

■どれくらい影響するの?

 それでは、変動金利で住宅ローンを借りている方が例えば、当初借り入れ金利より0.5%上がった場合、及び1%上がった場合、増加する負担額は一体どれくらいになるのであろう、か。参考までに、シミュレーションをおこなってみた。

(前提)

3000万円の借入残 残り返済期間20年 元利金等返済 現状金利2%

(シミュレーション)

          金利2.5%の場合    金利3%の場合

増加負担額   約170万円        約350万円

 これは、今後20年間累計での金利上昇による金利負担増加額である。ローン金利が0.5%上昇して2.5%となった場合は約170万円の負担増、金利が1%上昇して3%となった場合は約350万円の負担増となる。

 住宅ローン金利の上昇傾向に対して、預金金利の上昇はわずかではないかというのが私の今の予想である。そうすると金利上昇に対する今後の対策としては、余裕資金がある場合は繰上返済を実行すること、及びこれから借りる方などは今後の金利上昇を見越して長期固定金利型で借りるのがいいのではないだろうか。

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今まで税理士としてそして宅建主任者としてたずさわってきた仕事を生かして、
みなさんのお役に立てればと考えています。
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「節税は義務、納税は権利、その義務や権利を守るのが税理士」 がモットー。
大阪・兵庫・京都・東京・横浜を中心に、税理士事務所を経営しています。
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